有一个词，叫范式转移，意指价值观的根本转换。我的目的，归根结底只有一个——打破日本至今的价值观，打破日本人至今所信奉的价值观。在日本掀起一场范式转移。

为此，首先必须改变不动产业界与建筑业界的价值观——本书的本质讯息，正系于这一点。

「最新之物即最好之物」——这一直是日本不动产与建筑领域的价值观。我们必须改变这一决定性错误的价值观，让「真实之物」在日本扎根。我是认真这样想的。因为我相信，这将拯救日本的文化，也拯救它的经济。

不动产，是人们生活与商业活动的舞台，是一切人类活动的基础设施。然而自明治以降，日本人却轻而易举地破坏着这最重要的基础设施，反复着建了又拆的愚行。为何如此？因为「最新之物即最好之物」。旧了，便拆掉重建即可——这一直是日本的价值观。

其结果是，日本的不动产市场损失了庞大的价值。将至今累计的住宅投资额与当下的住宅资产额相比，差额约为 500 万亿日元。累积起来的资产额，竟比投资额还低 500 万亿日元。换言之，建了又建却始终成不了资产，唯有损失在不断膨胀。

这是谁的损失？是为建造住宅与楼宇而掏出仅有积蓄的普通人的损失。获益的，是综合承包商、开发商、提供融资的金融机构，以及国家。每重复一次建了又拆，建筑商与金融机构便进账一次，国家也收得税金。然而到了百姓手中，却什么也没有留下。

听信「不动产会成为资产」而建了房，可不过二十年，市场价值便无限趋近于零，只剩拆除一途。这样的住宅，绝不可能成为资产。

换言之，日本至今的不动产结构，不过是一套从普通人手中卷走金钱的机制。倘若那些被卷走的钱留了下来，人们本可随心改装居所、悬挂画作，借此提升「居住」的文化价值；倘若住宅真正成为资产、产生经济价值，人们本可凭它过上更富足的生活。而这，本应直接联系着国家的富足。

日本住宅的平均寿命据说仅 30 年左右。即便在物理上仍可居住，其市场价值也早已荡然无存，于是无人愿花钱翻修。任其老朽，终至无人居住。如今在全国各地日益严峻的空置房问题，其背后正是这般情形。

住宅成不了资产——这一点，日本人已亲眼见证了百年以上。正因如此，他们才把更多的钱投向土地，至少土地不会随时间流逝而自动贬值。然而，「不动产的价值不由建筑、而由土地本身决定」这一观念，其实是仅日本独有的极为特殊之物。

在海外许多国家，并不把土地与其上的建筑视作彼此独立的资产。或者说，「为土地估值」这种感觉本身就几乎不存在。因为不动产的价值，是由矗立其上的建筑之价值所决定的。

反之的不动产——也就是日本绝大多数的不动产——并非资产，而是耐用消费品。所谓耐用消费品，是指在被制造、被购买的那一刻价值最高，此后逐渐贬值，最终归零之物。

对于日本不动产的这般现状，我一直怀有强烈的危机感。因为正是这样的结构，夺走了日本人的「幸福」与「富足」。人们想要幸福，想要富足，却存在一种让这一切无法实现的结构。既然如此，便唯有去改变这一结构。

独栋住宅或公寓，被称作一生的购置。人生中最昂贵的一笔购置是不动产，这恐怕毫无疑问。

然而日本的不动产，与海外各国相比绝不算贵，毋宁说低得不合理。与纽约、伦敦、巴黎等地相比，东京不动产的价值之低，便是现状。

例如在纽约，单套售价超过 10 亿日元的物业比比皆是，其中楼龄逾百年者并不罕见。当然，纽约也有许多如特朗普大厦那般豪华而相对崭新的楼宇，但就不动产价值而言，终究逊于那些古老的佳作。只要把约翰·列侬曾居住、如今仍由小野洋子持有的达科他公寓（1884 年落成）与特朗普大厦的物业价值一比，便一目了然。这一差距绝不会被填平——因为达科他公寓的价值，今后恐怕还会继续上升。

倘若能建起一座历经百年价值不减、反而随岁月而升值的建筑，日本的不动产文化必将焕然一新。这是空想吗？绝非如此。在东京建造一栋单套能卖出 100 亿日元的住宅，绝非不可能。这一点，我想在本书中娓娓道来。并且，它正是让日本这个国家真正富足起来的道路。

对于这件事能够做成，我怀有压倒性的确信。砸碎日本不动产行业的恶劣结构，让日本的不动产真正成为资产，让这份不动产所产生的价值富裕这个国家，并让珍视「真实之物」的新文化扎下根来——这绝非不可能，我对此抱有毫不动摇的自信。

所需要的，是一个强有力的意象，一个成功的意象。人的意识据说有潜意识与显意识两种。占主导的是从不浮出表面的潜意识，人类意识的九成据说都是潜意识。无论嘴上如何说着「能做到」，只要心底深处藏着「大概不行吧」的念头，那念头便会支配人的意识。所以我绝不去想「大概不行」。说到底，「不行」的念头在我心中连一丝一毫也没有。

人总是依循过去来想象未来。凭着过去的经验，认定「此前如此，未来想必也会如此」，总把未来的成因求诸过去。

这种思路必须改变。所需要的，是先设定未来，并将抵达那里、达成目标时的自己鲜明地描绘出来的能力；是想象出一个置身于全新舞台之上的自己的能力。

这里有一个全新的构想。若它看起来荒唐，那是因为人被过去所囚，以过去为尺度。倘以未来为基准，便没有任何一个构想是荒唐的。所需要的，是本质意义上的面向未来。

据说，变革者、创新者的条件，是怀有一个会被旁人指着嘲笑的梦想。若以此为标准，我不输给埃隆·马斯克，不输给谢尔盖·布林，也不输给史蒂夫·乔布斯。

日本如今正确凿无疑地走向衰落。人口减少，GDP 下滑，国力的总体在衰退。有些人将此视作无可奈何，只盘算着如何维系这个不断收缩的国家；有些人则盼着泡沫之梦重来，相信会有奇迹般的逆转上演。

这两者皆是错误，我可以断言。要阻止日本的衰落，唯有从根本上改变作为一切生活与产业之基础设施的不动产之机制与文化。正是这场不动产的创新，将拯救日本。

许多人会把这份「宣言」称作荒唐的梦。但只要您将本书读到最后，便会明白它绝非空想。我如此相信着。

纽约，曼哈顿。那座大厦就矗立在麦迪逊广场公园之南——建于第五大道与百老汇交汇处那块三角地上的熨斗大厦。高 87 米、共 22 层；站在它面前，我有好一阵子动弹不得。

三角形的独特造型，嵌着精雕细琢的石材面板的外观，优美的曲线。这座我在照片里见过无数次的建筑，一旦近在咫尺、亲眼仰望，便只能为它的气势与美所折服。

这座大厦由一位名叫丹尼尔·伯纳姆的建筑师建于 1902 年。一座建于百年以上之前的大厦，至今仍以不变之姿矗立于曼哈顿黄金地段，单是这一点便已令人惊叹；更令人惊讶的是，它仅用十个月便落成这一事实。

这件事告诉我们两点。其一，真正美的建筑，历经百年也绝不会被拆除，而会留存下去；其二，在当代实现这般之美，绝非不可能。

例如在巴黎市中心，林立着被称作「奥斯曼建筑」的石造杰作。它们正是经受了历史风化而留存下来的建筑，但要在当代重现这样的建筑，纵非不可能，也相当困难。因为它们全都是由拥有强大权力的贵族与特权阶层的市民（资产阶级）耗费漫长岁月建成的。

与之相对，熨斗大厦则是以钢骨搭起框架、再将石材面板化嵌入其上而成。也就是说，它是以我们所熟知的近代建筑手法、且在极短的工期内建成的。

以当代的方法，建造一座历经百年价值不减、甚至在时间长河中愈发增值的美的建筑——这正是怀抱「从业界内部革新日本不动产与居住文化」之宏愿的我所追求之物。站在熨斗大厦面前，我从心底如此感到。

有言道「衣食足而知礼节」，意思是只要在衣与食上得到满足，人便能恪守合乎人性的礼仪与节度。

日本人有时被称作世界上最讲究穿着的民族。我们有山本宽斋、三宅一生、川久保玲这样世界级的时装设计师。日本料理也在全世界赢得了无数拥趸。在我个人看来，把和食称作世界第一流的料理之一，绝不为过。

在「衣」与「食」上，日本拥有足以向世界自豪的文化。那么「住」又如何呢？

譬如，即便手握一定财富，所住的却是与其他楼栋毫无分别的塔式公寓，或仅凭地段品牌挑选的高级公寓，又或是现成出售的成品房——这样的人不在少数。

更何况收入再普通不过的人，在建房或购房时所看重的，无非是价格、面积、户型，外加离最近车站与工作地的距离罢了。近年来在意抗震、隔热等性能指标的人虽有所增加，但这些全都只是可轻易换算成数字的数据。仅凭这些数据便买下公寓，或把建房之事全权交给住宅厂商——这样的情形恐怕占了绝大多数吧。

暂且能住就好。旧了，搬走或拆掉重建即可。何必去追求合乎自己个性的居所——这便是许多日本人的感觉。如此一来，能向世界发声的居住文化自然无从发展。

然而请想一想。「住」是自己与家人生活的据点，是每日寝食之所，是让因工作而亢奋、疲惫的头脑与身躯得以休憩、重拾生之活力的空间。自己居住的地方，理应是最幸福的地方。如此重要之所，怎能是仅凭价格与性能定下的、索然无味的所在。那并非让居所契合自己的审美与价值观，而不过是让居所迁就于金钱问题等种种现实情形罢了。

在这般权宜的居所里，能度过丰盈的人生吗？唯有「住」得到满足，人才能知「礼节」，才能实现丰盈的生活。不仅是「衣」「食」，「住」更应被远远地、加倍地重视——我如此认为。

「住」未必只限于日常生活之所。譬如办公楼也好，商业设施也好，乃至学校、博物馆、美术馆也好，只要有人的活动，那里便须是舒适之地，须是令人幸福的空间。

站在熨斗大厦面前，我想，倘若我公司的纽约办公室就设在这座楼里，该是何等美妙。每天来这里上班，在此推敲事业计划，与员工畅谈，与客户洽谈——单是浮想这般情景，便令我心潮澎湃。

然而，熨斗大厦究竟是何处如此吸引了我？正是在那答案之中，藏着「不动产价值」的秘密。

我之所以站在熨斗大厦前感动得屏息，是因为我的心被这座建筑的「外观」——也就是其仪态之「美」——所俘获。

在本书中，我想就「美」——这一对公寓、独栋住宅、办公楼、商业设施等各类不动产而言的价值——浅显易懂地娓娓道来。

前面提到的价格、面积、地段与性能，是可用数字表示的绝对之物。而「美」，则被视为相对而观念性之物。对于我「对不动产而言最重要的是美」这一观点，可以预想到的反驳，例如如下：

「美究竟该如何定义？」
「就算说是美，也有各式各样的种类吧？」
「美能生出利润吗？」
「美与物业的耐久性，不是毫无关系吗？」

对这每一个问题，我都有明确的答案。一边细致地阐释这些答案，一边勾勒出日本居住文化、建筑文化、不动产文化的愿景——这便是本书的目的。当然，这也将意味着，要讲述作为不动产事业一员的我们自己的愿景。

正如序言中所提，日本不动产的「寿命」据说约为 30 年。尤其是木造住宅，过了 30 年，往往无论损坏程度如何便被拆除。把这话讲给住在巴黎或纽约的人听，人人都瞪大双眼惊讶不已。至少，我告知此事的那些人，百分之百都说出了「难以置信」这句话。

他们惊讶的缘由显而易见。无论在巴黎还是纽约，楼龄逾百年的建筑多得数不胜数，而正是这般古老的物业才被视作有价值。

实际上，这类物业的租金极高，若想购入则需要庞大的资金。即便如此，许多人也想着只要有钱便要住进这样的物业。越是年代久远，「时间」这一价值便越增，因此作为投资对象，自然也极为优良。

我实际走访并听取意见的，是巴黎与纽约的人们，但在罗马、伦敦、阿姆斯特丹、斯德哥尔摩，乃至洛杉矶或渥太华，情形想必相同。唯有古老之物方有价值——单就居所而言，这一观念正是欧美的标准。

从统计来看也是如此：住宅自建成到被拆除（这称作「灭失」）的平均年数，美国为 66 年、英国为 80 年，远非日本可比之长，这已是明明白白的事实。

当然，并非只要古老便好。它必须是以长久被珍爱、被持续使用为前提而建造的，且不待言，须施以恰当的维护。再者，欧美的标准也未必非得原样照搬为日本的标准。毕竟气候风土不同，对居所的看法也各异。

然而，好不容易耗费金钱与心血建成的居所，仅仅 30 年便遭拆除，无论怎么想都不对劲。这不单是「可惜」二字——花费两千万、三千万日元建起的建筑，其价值在 30 年内归零，从经济角度看，这也是巨大的损失。

更何况从环境的角度看，纵被视作完全逆时代而行的行为，也无从辩驳。拆毁尚可使用之物，砍伐新树、在大量排放二氧化碳的过程中制造建材，再去建一栋三十年后又将被拆的房子——这显然是极其浪费的「反环保行为」。

为何在日本，这样的机制竟成了常态呢？

1945 年太平洋战争战败后，日本陷入了严重的住宅短缺。这不仅因为空袭烧毁了房屋，也因为日本人从战地与殖民地接连撤返。据说在 45 年的时点上，相对于户数而言的住宅缺口高达 420 万户。

此外，战败数年后婴儿潮来临，日本人口骤然开始激增。日本政府将振兴新建住宅作为政策的一根支柱，鼓励在全国各地兴建独栋与集合住宅。

然而理所当然地，房子建个不停，总会在某处趋于饱和。1968 年，全国住宅总数超过了户数。在这一时点上，战后的住宅短缺便已宣告解决。

可是，振兴新建住宅的政策却未曾改变。建一栋新房被奉为人生的目标之一，新住宅一栋接一栋不断兴建。既然住宅数已超过户数，那些变旧而多余的房子便注定遭拆。这一趋势一直延续至今。

本应在住宅短缺解决之时，便抑制新建、转而维护既有住宅、明确地朝提升品质的方向掌舵。事实上，1975 年前后也曾喊出「从确保住宅数量转向提升质量」的口号，但趋势并未改变。结果，多余的住宅——也就是空置房——到 2013 年竟高达 820 万户。

振兴新建住宅之势之所以止不住，最大的理由在于：不断建新房这一模式，对建筑与不动产从业者、对金融机构、对国家而言，都各得其便。

对建筑与不动产从业者而言，新建减少即意味着新商品销售额下滑，自然是新建住宅无止境地盖下去更好。虽说近来因新开工户数减少，积极开展翻修业务的从业者有所增加，但相较于需逐一对应的翻修，新建业务依旧是效率压倒性更高的生意，这一点并未改变。可以的话，便想以新建业务为主轴——这才是建筑与不动产从业者的真心话。

对金融机构来说，坏账风险低的住房贷款，是各类融资中尤其有赚头的产品。「自有住宅」是家庭的重要财产、是日常生活的据点，因此即便家计稍紧，也很难走到贷款破产。尤其新建的情形，放贷额更大，作为担保的物业评估又多以购入价直接充作担保评估额，比起二手房贷款来要简单得多。因而无需高超的估价能力——这对金融机构而言，也可谓一项诱人的要素。

对国家而言，卷入各领域从业者、根基广阔的新建市场持续繁荣，便能增加税收。消费税引入后，更生出一桩好处：从新建住宅可同时征收消费税与固定资产税，双重入账。顺带一提，消费税是在从业者提供商品或服务时所征，故而从普通人手中直接购入二手房时，房价并不课征消费税。如此，从业者、金融机构、国家三方的算盘彼此契合，振兴新建的结构便被固化下来——这正是当下的新建不动产市场。

与日本同为战败国的德国，战后也曾因住宅短缺而采取振兴新建之策。但德国在 2000 年前后做出了「从新建转向二手」的明确转向——完全叫停对新建的补贴，转而为二手房的翻新配以巨额补贴。其结果，据说住宅总数与总户数稳定在大致相同的水平。从流量型住宅转向存量型住宅，德国正稳步地脱胎换骨。

众所周知，不动产有一套由法律规定的「使用年限」概念：从取得价开始逐年折旧，最终价值归零。顺带一提，住宅用途的情形规定为：钢筋混凝土（RC）47 年、重型钢骨建筑 34 年、木造住宅 22 年。这便意味着，物业的价值在 20 年到将近 50 年内——至少在税法上——便已消失。譬如，纵有一栋楼龄 25 年的木造住宅，作为不动产的价值也已不值几文。如此一来，会冒出「不如拆掉算了」的念头，也就不足为怪了。

然而，或许会令您吃惊：如此宽泛地为建筑普遍设定使用年限的，大概只有日本。法定使用年限，是计算法人利润、或在买卖时核算转让所得税所必需的概念，但它与表示该建筑实际是否还能使用的「使用极限」，是截然不同的两回事。

例如，据早稻田大学小松幸夫教授研究室的调查，就实际平均寿命而言，并不存在因结构材料而生的巨大差异。可即便如此，却仍要规定 RC 多少年、木造多少年的使用年限，一过此限便称之无价值。这只能说太过荒谬。

顺带一提，美国并不存在「二手房」。有的不是 Used House（用过的房子），而只有「既有住宅（Existing House）」。「Used」是用于随时间而劣化的消费品的词，而住宅经由恰当的管理与改造，便能永久地维持价值。所以日本所谓的二手房，在美国通常被称作既有住宅。

在美国住宅总流通量中，新建所占比例为两成多，也就是说既有住宅占了将近八成。与之相对，日本连两成都不到。既有住宅的流通占比，法国为六成多，英国更是高达将近九成——由此可见，在世界发达国家之中，日本的状况是何等特异。

说到底，不动产的价值究竟是什么呢？

身为我们公司重要的合作伙伴、著有《错漏百出的「日本」造房之道》一书的建设公司社长加藤伯欧先生说，物的寿命有三种：「物理寿命」「功能寿命」与「心理寿命」。

所谓「物理寿命」，是指如同一件衣服久穿之下布料变薄、破洞而无法再穿那样，物理上的耐久性耗尽、再也无法维持其作为物的形态的那种寿命。以房子而言，便是柱子断裂、或建筑本身自然坍塌。

所谓「功能寿命」，是指布料并未坏掉，却因体型改变、尺码不合而无法再穿——也就是物的形态尚存，却因功能上的问题而无法使用的那种寿命。以房子而言，便是家庭人口增减、人数与房间数不再匹配之类的情形。

而因厌倦了款式、不再穿那件衣服——也就是以主人之心的离去为缘由的寿命，便是「心理寿命」。

加藤先生说，这三种寿命之中，真正决定物之寿命的是「心理寿命」。就住宅而言，物理与功能上的问题，借由维护、翻修、改造等尚能在一定程度上应对。但一旦对那座房子、那个房间的「想住」之心荡然无存，便没有人愿意花钱去翻修或改造了。

我想把加藤先生的这套想法，以自己的方式置换为「结构价值」「功能价值」「美学价值」这三个词来思考。

所谓「结构价值」，是表示抗震性等住宅基本性能的价值。所谓「功能价值」，是指耐热性能、户型与房间数、或厨卫设施与自动门锁等附加价值，集合住宅的情形，电梯之有无等也归于此类。

而「美学价值」，恰恰是那种令人想永远住在这座住宅里、想悉心打理使其长久、若在二手市场遇见这物业便恨不得立刻买下的价值。正如「序言」中所提，是我在曼哈顿熨斗大厦所感受到的那种价值。

正如加藤先生认定「心理寿命」才是本质，我同样认为，这「美学价值」才是不动产的本质价值。

也有人说，日本的建筑只能撑 30 年，是因为地震多。然而纵是地震大国日本，足以令住宅倒塌的地震也并非屡屡发生。诚然，2016 年熊本地震使许多住宅倒塌，但如此大规模且长时间的摇晃毋宁说是罕见的；譬如东日本大地震，相比地震本身对住宅的损害，海啸与火灾的损害反而压倒性地更多。

又或有人说，日本住宅是木造的，比起石造的欧美建筑缺乏耐久性。然而正如前述，已知因结构而生的寿命之差其实并不大。况且，美国的住宅多半也是木造。尽管如此，被使用百年以上的例子并不在少数。

更进一步说，世界最古老的木造建筑法隆寺，建于足足 1400 年前。一座出自既无结构计算、亦无地基改良技术之时代的建筑，竟跨越无数天灾人祸而留存至今——这一事实，我们理应郑重地领受。

换个角度看，也可这样说：正因日本是地震大国、木造为主流，建筑技术才得以发达，至少在结构性能上，已位列世界顶尖。再者，单就住宅而言，法律上的彻底管控已无所不至，要在制度上再行收紧，恐怕已无可能。换言之，「结构价值」业已充分实现，再去竞逐抗震、耐火性能，已毫无意义。

那么「功能价值」又如何呢？

说到底，户型与房间数这类功能，本就没有唯一的答案。因为最优解会随家庭的生活方式与人生阶段而变动。家庭人口增加便需要房间，孩子长大独立后，房间数少些也无妨。每一次，所需要的功能都在改变。

另一方面，隔热性能、厨卫、自动门锁这类设备型功能又如何呢？住宅设备日新月异地进化着。近来，在自家屋顶安装太阳能板、或引入诸如 HEMS（家庭能源管理系统）这般通过统一管理家庭能源使用以最大化节能效果的尖端技术的家庭，也在逐渐增多。

令产品与产品经由网络相连的 IoT（物联网），也将大幅提升居所的功能性。譬如，回家前用智能手机下达指令把洗澡水烧好，或当预先以人脸识别登记之人靠近时门便自动解锁——这般生活变得稀松平常，恐怕也用不了多久。

而今后，譬如家用机器人等运用 AI（人工智能）的新机制，乃至或许运用 VR（虚拟现实）技术的服务，也可能将在自家中得以使用。

然而，这类功能事后也可附加上去。新技术、新产品层出不穷地被开发出来，若有需要，引入自家即可。要充实住宅或办公室的功能，无非是顺应技术与产品的进化去更新建筑，也就是把新功能「嵌入」住宅而已。因此，不动产的本质价值，并不在于功能本身。

补充一句，「嵌入」新功能这一行为，并不需要创造力，需要的只是与费用商量罢了。判断其价值高于成本便添上，反之则作罢。功能琳琅满目的居所固然便利，但我并不认为，它作为住宅的价值会有本质上的差别。

在日本的不动产市场，结构价值与功能价值之所以被看重，正因为它们之间不会产生本质差异。只要跟上法律制度的修订与技术的进化，结构与功能上的要件便可满足，因此无论谁来做都能生出差不多的价值。也就是说——何其讽刺——正因为它们不产生附加价值，才被看重。再说一遍：那里没有创造力。

与之相对，「美学价值」又如何呢？

所谓美学价值，是令人由衷地想住进这座房子、想在这座建筑里生活、想拥有这处物业的价值，是令人但凡可能便愿在此永世长住的价值。

美学价值更是令人强烈地不愿拆毁这座建筑本身、愿将它永远留存的价值。不只是业主或居住者——它是连那社区里的居民、连行政部门的负责人也会如此作想的价值。

有谁能用刀去切碎一幅真正美的画？有谁能用锤把一只精工细作的美表砸得粉碎？有谁会想把一辆造型优美、性能上佳的古典车送去报废？又有谁能毫不犹豫、面不改色地把一朵美丽的花踩在脚下？

然而，日本的住宅与建筑，却被挖掘机与铁锤轻易地拆毁。尽管这意味着将一家人在此生活多年的无可替代的时光、将众多人来来往往居住并热爱过那片空间的全部历史，统统化为乌有——可一栋过了 30 年的住宅，转眼之间便被拆得不留痕迹。

为何会发生这样的事？因为那座居所没有美学价值，因为没有人觉得它美。倘若那座建筑拥有真正的美，所有者便会心生眷恋与自豪，周遭之人也会对那位为古老而美丽的建筑倾注爱与金钱的所有者报以敬意。一旦如此，便没有人能轻易拆毁一座具备美学价值的建筑。

当我前往巴黎与纽约，会见住在老宅里的人们，问他们「为何偏要住在楼龄逾百年的物业里」时，他们异口同声所说的是：「因为被这座建筑、这个房间的美所吸引」，以及「因为它有历史，物业因此而有了故事」。

因为是结构优越的物业，因为是功能丰富的物业——这样回答的人，一个也没有。哪怕隔热有问题、取暖费略高，哪怕淋浴的水流稍差，哪怕电梯窄得只容一人，他们也甘愿住进巴黎或纽约黄金地段、租金恐怕贵得令人瞠目的物业，只因有一种胜过这一切的价值。而那价值，正是「美」。

然而，一旦谈起这些，必有人会这样发问：那么，美学价值的「美」是什么？「美」又是什么？

美并非可用性能指标表示之物，也不存在能明确区分何为美、何非美的标准。在这个意义上，美始终是相对的。

那么，给美下定义就不可能了吗？并非如此。说中何为美，是可能的。

诚然，2016 年的当下被视作美的东西，百年、两百年后是否仍被同样视作美，谁也无从知晓。但反过来——倘若百年、两百年前造出之物，至今仍美呢？不动产之美的最大线索，正在于此。

曼哈顿的熨斗大厦建于百年以上之前。想必它落成之初，人人都曾觉得「多么美的一座楼啊」。而那份美，历经百年至今，丝毫未变。

缘由何在？说得略带悖论一些，是因为那座楼打从一开始便是「旧」的。

假使熨斗大厦当初是一座融入了那个时代流行意匠的最尖端设计的楼，又会如何？随着那股潮流的褪去，楼的魅力也必将一同褪去。然而熨斗大厦虽在技术上是采用钢骨的最尖端之作，在意匠层面却是有效运用石材的传统风格。

顺带一提，设计者丹尼尔·伯纳姆是一位以芝加哥为据点的建筑师，以率先着手综合性城市开发而闻名。1909 年发表的「芝加哥规划」，旨在把 1871 年大火中化为灰烬的芝加哥建成一座足以向世界自豪的城市，被视作全美首个城市开发规划。在被称作「公园中的城市」的芝加哥街头，他的规划至今仍处处鲜活，他志向之高、构想力之强，令人惊叹。

伯纳姆为熨斗大厦所采用的，是被称作布扎（Beaux-Arts）样式的古典建筑风格之一。看外墙所贴的石材，便知其上施有厚重的装饰。而且下层、中层、高层各用不同设计的石材，借此效果，成功地使大厦显得比实际尺寸更高、更显厚重。

不去建造标新立异的楼（那有时会招致「碍眼」这一最糟的结果），而是着意于创造一座融入城市、最大化城市之美的建筑——伯纳姆的用心所向，是显而易见的。正因这般传统而不故作奇巧的设计，它才得以历经百年仍守住其美。这便是熨斗大厦的本质。它的美，今后再过百年也不会改变。

不是某一位天才创造的艺术，也不是一时的潮流，而是经漫长岁月淘洗、磨砺而成的风格。古典、传统……说法虽多，但唯有这般在历史的积淀中被证明的美，才是不动产之美，才是与心理寿命直接相连的要素。我如此认为。

我在巴黎与纽约见到的、至今价值不减的「百年住宅」，无一例外，全都是带有人人皆觉「古典」而「传统」之意匠的物业，也正因如此，才成了「复古经典（vintage）」的物业。

倘若我是天才，拥有创造真正普世之美的能力，或许便能凭全然独到的构想，建起一座百年、两百年后仍被称美的建筑。然而遗憾的是，我并无那般才华。想必许多建筑与不动产从业者，也不具备那样的能力。但是，纵无那般特别的能力，由历史所证明的美，或许还是能够创造出来的。

无论男女老少，人人都能感到美；无论是生于过往时代之人、生于当下之人，还是生于百年后未来之人，皆为之心动。唯有这般古典、传统、永恒的设计，才通向普世之美；唯有具备这般之美的不动产，才拥有真正的价值。

譬如，请想一想钟表。精准走时的机芯，抗冲击、防水的材质与构造，新颖的设计——它的进化永无止境。另一方面，若只为知晓时刻、计量时间，一部智能手机便已足够，因此特意不戴表的年轻人也在增多。

在这样的钟表世界里，无论哪个时代都始终赢得众多爱好者炽热推崇的，是古董表。2014 年，瑞士高级钟表品牌百达翡丽于 1930 年代制造的一只怀表在苏富比拍卖，以远超 20 亿日元的价格落槌。这虽是个略为特殊的例子，但大多数表迷越是钻研入微，便越是回归古典。

当然，可称为古典或传统的设计，并非千篇一律。请想想汽车。同说是古典车，宾利与 T 型福特的取向便截然不同；同是跑车，阿斯顿·马丁与法拉利打从一开始的理念便有别。

再者，就居所而言，既有令人联想到巴黎公寓的优雅风格，也有美国西海岸的加州风格；既有让人想起纽约布鲁克林的风格，也有内装大量运用红砖的自然复古风格。同说古典、传统，其中也有各式各样的风格。

并非哪一种好、哪一种坏，而是要尽可能多地备有「抽屉」，以契合周遭环境与业主的喜好和生活方式——这正是作为不动产从业者的我们所被要求之事。回应业主或租客的喜好与需求，从众多抽屉中给出最优解——我认为，创造出能历经时间而存续的住宅之钥，正在于此。

纵是古典设计的建筑，年岁渐长自然也会变旧。而把这「旧」化为「韵味」的，正是材料。

譬如砂浆或挂板的外墙，随时间流逝，只会单纯地变旧、变脏。重新涂装虽能干净一时，可紧接着便又开始劣化。日本翻修市场之所以兴旺，从反面看，也正因有大量住宅使用了经年劣化显著的建材。与之相对，红砖、实木、灰泥等，则是能让人享受经年「变化」而非经年「劣化」的材料。因为随着岁月，那变化本身便化作了「韵味」。

内装亦然。只在表面贴一层薄切木皮的贴皮地板，一旦表面划伤，下方的胶合板便露了出来，看上去只剩劣化；而实木地板则连划痕与经年的色泽变化，都能作为韵味来品味。

乙烯基壁纸贴上的那天最为漂亮，此后只剩日晒褪色与积尘日益碍眼；而若改用自然材料的抹灰墙或瓷砖，则会随时间推移，呈现出富有层次的神韵。

总而言之，石油化工制品的建材随年岁愈发丑陋，而优质的自然材料则把同一段时间，化为孕育深邃而丰盈的美学价值之力。因此理想而言，宜采用如百年前所用的那般传统材料。这类材料有时须从海外进口，但正是肯下这般成本去打造，才能造出守得住美学价值的居所。

不过，因讲究材料而增加的成本并没有那么多。以我至今的经验，至多不过增加两成左右。也就是说，建一栋三千万日元的房子，会变成三千六百万。仅这一点费用，物业的品质便截然不同。

起初或许觉得差别甚大，但若能在数十年间怀着深深的满足与眷恋住在那里，并因此历经四十年、五十年美学价值也不流失，那便绝不是一笔昂贵的买卖。

表征事物本质的要素有三：「真」「善」「美」。真即「正确」，善即「良善」，美则一如字面，即「美」。

把它套用到不动产上，真，便是遵循法令制度、做成「正确」结构的物业；善，便是丰富配备「良好」功能的便利物业；而美，便是令人想永远住下去、绝不愿拆毁的「美的」设计的物业。

认真的日本人，至今在不动产上只看重真与善，只一味追求正确与良好。然而其结果，却使这个国家沦为一片林立着「自建成那刻起价值便不断下滑、30 年后便遭拆除」之物业的土地。

我一再重复：许多日本人认为「唯有新建物业才拥有最优、最高的价值」。然而，这分明是一种成见，而且是错误的成见。放眼世界，不限于不动产，唯有随时间而增值之物，才是真正有价值之物。这是一切真正高价值之物所共通的真理。倘若价值随时间而递减，那便说明它本质上只有低劣的价值，是「赝品」。

如此一想便知，「新建神话」是一种障眼法，是放眼世界都特殊而异质的价值观。它是战后历届政府与开发商蓄意制造出的扭曲价值观。况且，在空置房已逾八百万户的这个日本，这样的价值观今后绝不可能再行得通，也绝不该再行得通。

今后，日本将领先于世界各国步入超高龄社会。人口不断减少，市场不断缩小。我们今后将在一个与以往全然不同的社会中生活。理所当然，社会的一切机制，以及制造与销售之物的机制，也都将随之改变。

在这般变化之中，我想，会有许多人重新开始思考「何为真实之物」。那种兼具高品质与美、并因此不失其价值、持续令人幸福的「真实之物」——。

无论是汽车、钟表还是衣装，无论是电影、音乐还是文学，无论是料理、美酒还是甜点——唯有能创造并提供「真实之物」的玩家，才能在今后的日本生存下去。我如此相信。并且相信，所谓「真实」的不动产，是为实现「美」而倾尽一切努力所造之物，而那份「美」，也将生出经济价值。

下一章，我想就美学价值生出「经济价值」的结构，详加论述。

无论租赁还是出售，不动产信息中不可或缺的便是「楼龄」。楼龄越浅，租金或售价越高；楼龄越长，便越便宜。这是日本不动产的常识。

然而，这其实几乎是日本独有的现象。在欧美，楼龄作为不动产信息几乎不受重视，毋宁说被标注出来反倒罕见。若说受重视，那也是在该物业极为古老、且正因如此而有价值之时。在日本，「新建」会在不动产信息中被大书特书；而在欧美则恰恰相反，「楼龄百年」被当作高端卖点来宣扬。

譬如，巴黎的石造公寓中，楼龄逾两百年的物业并不罕见；只要悉心打理，被那随时间而愈发深邃的美所倾倒、想购入、想入住的人便络绎不绝，因此其价值只会上涨，几乎不会下跌。

正如第一章所述，我认为日本人对「新建」、乃至对新事物一般的信仰极为特殊。许多人购房时，会权衡新建物业与二手物业孰优，预算允许便买新建——这是多数人的立场。

然而，对「该选哪套房」这一问题，正确的答案本就不应落在「新建还是二手」这一二选一之中。

纵是新建，也会有不合自己心意的物业，作为住宅品质不佳的物业自然也有；当然，也有出色的新建物业。同样，二手房里也有好与坏、合心意与不合心意之分。说到底，对买家而言的好坏、喜恶，与新建还是二手并无关系。

然而许多人却陷入「因为是新建所以是好物业」的思维。这不限于住宅，对汽车、衣物等也同样适用。有人绝不要二手车、绝不买旧衣，却并不去细想「品质」或自己的「喜好」，仅仅是「因为新所以好」罢了。

住宅市场，是一个深陷这「新物神话」的世界。物业价值最高之时，是竣工的那一刻，此后便只有不断递减。

譬如，有一套月租 10 万日元的新建单间公寓。这套物业能号称「新建」到何时？答案是：竣工不满一年，且「直到首位住户入住为止」。即便首位住户住了一个月就搬走，但既已发生过一次更替，该物业便不再是「新建」。在那一刻，租金便降到 9 万 5 千或 9 万日元，因为「新建溢价」已然消失。

独栋住宅亦然。崭新的新建住宅，哪怕只有人住过一天，便成了二手房。若想出售，价格大幅下跌，连成交率本身也随之下降，这是常识。换言之，便陷入想卖也卖不掉的境地。

这可说是不动产业界的系统性问题，但「非新建物业即劣化物业」这一意识，在租客与买家一方也同样存在。供给方与购买、租赁方的关系堪称「鸡与蛋」，而那里所形成的「神话」之所以根深蒂固，也正因为有一个不容否认的事实：非新建的物业确实已然劣化。

不动产从业者本着「只要新建时好看便足够」的思路造房，于是居所实际上很快就变旧了。外墙脏污，材料劣化，设计过时。价值下跌也就理所当然。

金融机构同样为新建神话所困。对于新建住宅、或新建物业的购置，金融机构会提供充足的贷款，而对二手物业购置的放贷额却极少。新建公寓或成品房的情形，多以购入价作担保评估额，而二手房则两者之间存在巨大落差，担保评估额在楼龄两三年时便降至新建时的三分之二左右，这并不罕见。

新建之时价值最大，此后便只有下跌——深受这一不动产业界结构之负面影响的，正是不动产投资的世界。

近来，再普通不过的上班族购入单间公寓、靠租金生利的不动产投资蔚然成风。它正作为一种获取副收入、规划不依赖养老金的晚年生活的手段而扎根，但要在不动产投资上获得成功，其实绝非易事。

以租赁物业为例，若房间能立刻找到租客、且能持续确保入住，便没有问题。可一旦入住中断，收益自然归零；不仅如此，管理费、维修储备金、固定资产税等各项开支，还会让赤字不断累积。为避免如此而降低租金，则收益率变差，投资效益便随之递减。结果，回收投资所需的时间远超最初的预想，甚至可能迟迟不见利润。

譬如，以两千万日元购入一套单间公寓，按 10 万日元月租出租，单纯计算，收回本金需将近 17 年。可一旦物业价值下跌、租金不得不降到 8 万日元，这一时间便会拉长到 20 年以上。也就是说，要在购入 20 年之后，才总算能收回购房资金。

每月有 10 万乃至 8 万日元持续进账，便会让人产生投资暂且算成功的错觉。其实，不动产投资的巨大陷阱正在于此。一项投资成功的程度，要看从收回购房资金那一刻起还能赚多少来衡量，可在那一刻，该物业已然楼龄 20 年。此后租金会不断下滑，维护成本自然也将水涨船高。

于是便想，再继续持有也无济于事，干脆卖掉吧。然而，楼龄 20 年的单间，未必能以期望的价格找到买家。即便找到买家，也只能以远低于当初购入价的价格出手。

花 20 年收回两千万本金，再把它贱价卖掉。这究竟能否称作成功的投资呢？

这还是以当初两千万购入价以现金支付为前提；倘若办了贷款，利息负担自然会沉重地压上来。最坏的情形下，售价低于贷款余额，也并非不可能。

投资成功之难，不只是分户产权，成为整栋公寓的业主时亦然。当然，投资额的数量级不同，可期待更大的回报，但风险也比分户产权更大。

公寓业主的风险有二：空置增加，以及各房间租金下跌。今后日本人口确凿无疑会减少，因此不受欢迎地段公寓的空置今后必将愈来愈多。出现空置即是损失，为避免如此便降租招揽住户；若仍无人入住，便再降租——一旦陷入这般恶性循环，便再不知投资究竟所为何来。

此外，脱手物业之时的风险，也始终缠绕着公寓业主。没有人会积极去买空置遍布、入住率低下的物业。毋宁说，把建筑拆掉、清成空地只卖土地，售价反倒可能更高。然而，只要还有一两个住户，便无法立刻拆除。这时便需要清退谈判，可谈判绝非轻易能推进，操之过急便会被看穿底细、索要高额清退费。况且在此期间，还得靠远低于每月还贷额的租金收入去经营这栋公寓。这能称作像样的公寓经营吗？

顺带一提，到了地方，打从一开始便无意于稳健经营的物业也不在少数。从规划阶段起，便以约 30% 的空置率为前提推进，这往往是常态。因为其目的并非公寓经营，而是规避遗产税。

以土地原状继承会产生高额遗产税，而在其上建起租赁物业，遗产税评估额便大幅压缩。因为公寓或租赁住宅等出租房用地，其 200 平方米以内部分的遗产税评估额，可较空地减少 50%。再者，出租房的建筑评估额也比自用更低，若有贷款等借款，那部分也会从财产额中扣除。

所以，公寓本身不赚钱也无所谓。然而，这样当真好吗？纵然如愿减轻了遗产税，满租却根本无从期待。其结果，留给继承的子孙的，是空置遍布的亏损物业与沉重的贷款负担这般「负遗产」。即便想卖，也鲜有人愿专去买空置满满的物业；纵有人买，被压价也在所难免，最终留在手中的只剩借款。这种只会让子孙受苦、本末倒置的遗产税规避之策，如今仍在日本各地上演。

这类遗产税规避之策最糟之处在于：它会引发「二次伤害」——结果是粗制滥造出大量品质低劣、偷工减料的公寓。这只能说是一场悲剧。

无论是投资目的的物业，还是规避遗产税的物业，问题的本质都是共通的：缺席的是实际居住其中之人的「终端用户视角」。投资者购入的物业，多半是不动产从业者备好的一种标准化商品。这类物业，绝大多数情形下并未真正为买房、租房之人着想。至于为规避遗产税而建的公寓，更是不言而喻。

住在那里的人怀着怎样的心情生活、想珍视怎样的生活方式——这般思量纵非全无，也极为稀少。被看重的，只有从业者自己的方便：如何更快、更便宜地盖好，竣工后又如何更快地生出利润。

在一般的产品开发中，不考虑用户视角是不可能的。产品总是在设想「何种用户如何使用」之后才得以开发。曾经笃信「造出好东西便能卖出」的日本制造业，也已大幅转向洞察消费者需求所在的顾客视角经营。然而在不动产市场，连那「好东西」本身，也常常不被认真追求。

如此一想，出现空置便理所当然。打从一开始就不以满租为目标的地方廉价公寓空置满满自不待言，纵是都市的公寓，因为并未真正为买房者、租房者、居住者着想，最终也落得无人问津。

就眼睁睁地任凭物业价值下跌这一点而言，这是一个既不让用户、也不让不动产投资者得到丝毫幸福的结构。本应如此：物业富有魅力、想住进来的人增多，便不会产生空置，也无需降租；其结果，物业价值得以保全、投资效率得以最大化——这样的结构理应被建立起来。

然而，要建立这样的结构，究竟是否可能呢？

通过提升物业整体的「终生价值」，它便成为可能——这便是我的答案。

在一般的营销术语中，终生价值意指「一位消费者终其一生所支付的金钱」。以汽车为例，若一人从 30 岁到 70 岁、每 10 年花 250 万日元换车，且每年车辆养护费 50 万日元，则一生所费为 3250 万日元，于是「该汽车用户的终生价值便是 3250 万日元」。与汽车相关的产业，正是通过最大化每一个人的终生价值，来实现利润的最大化。

我用以表征物业价值的「终生价值」一词，与此略有不同。不动产也如一个人一般，拥有自新建之时起步的「生命周期」。通过最大化其价值，便能最大化居住者与投资者的幸福度。这，便是我所设想的物业的终生价值。

不动产投资所看重的是收益增益，也就是每月的租金收入。这是靠收益率获利的思路，但正如前述，仅凭这一点，收回初期投资额需耗费漫长时间，某些情形下甚至可能收不回本金。

因此，要让不动产投资成功，便须将最终出售该物业所得的利润——即资本增益——纳入视野；或者，纵使售价低于初期投资额，也须设法缩小那一差额，即资本损失。换言之，不仅需要日常的「运营战略」，更需要脱手时的「退出战略」。

这收益增益与资本增益相加之和，便是我所设想的不动产终生价值。在其他投资中，同时考虑收益增益（股票为股息、债券为利息等）与资本增益（转让收益）本是再寻常不过之事，可在不动产投资里，对应退出战略的资本增益压根未被纳入考量的情形，其实屡见不鲜。

要稳定确保收益增益，所需要的，正如前面所提，是「不产生空置」与「不降低租金」。譬如，以两亿日元买下一栋公寓，若能稳定且持续地确保 5% 的实际收益率（已计入管理费、固定资产税等各项开支），则 20 年便能获得相当于本金的利润。

另一方面，要最大化资本增益、或最小化资本损失，所需要的是不让资产价值缩水。倘若 20 年后能以与购入价相同的两亿日元卖出公寓，则资本增益（资本损失）为零。收益增益的两亿与售价的两亿，合计四亿日元留在手中。这便是该物业的终生价值，等于 20 年间资产翻了一番。

实际上还有税费、手续费，办了贷款则有利息，再加上物业的维护费用，事情并没有那么简单，但最大化终生价值的基本思路，便是如此。

那么，要如何才能既牢牢确保收益增益，又最大化资本增益（最小化资本损失）呢？

那就是彻底追求物业的「美学价值」，并借此延长其心理寿命。除此之外，别无答案。

「不出现空置」「租金不下跌」，意味着始终有人愿付一定金额住进那里。换言之，便是用户支持着那座物业，市场认可着那座物业的价值。

那么，令人愿付一定金额住进那里的要素，究竟是什么？正如第一章所述，在抗震等「结构」上，日本的物业之间已几乎拉不开大的差距。户型等「功能性」需求千差万别，设备层面的「功能性」又日日更新，因此这也不是价值的本质。

拉开最具决定性差距的，是「想住进这个房间」「想永远在这个房间里生活」这般情感价值。唤起那份情感的，是设计、是材料、是理念——也就是广义上的「美」。

拥有一辆费心费力的古典车的乐趣，佩戴一只仅为知晓时间而言贵得离谱的古董表的喜悦——这些除了情感，别无可求之处。那物件所承载的背景，以及至今与之相关的众多人的感性与热度，化作无法换算成数字的美学价值，牢牢攫住观者之心。只要那份美学价值不失，无论时光如何流逝，市场价格基本上都不会下跌。

不动产本来也理应与此别无二致。被美所吸引而选中那个房间之人的情感，并非由结构或功能性所带来，因此只要美学价值不下跌，情感价值便也不会下跌。

出售物业时亦然——只要美学价值得以保全，价格便不会下跌。不仅是为自住而买之人，纵是投资目的的买家，只要确信「这座物业会获用户支持」「这座物业能撩动用户情感」，便会付出与那份评价相称的对价去购入它。

正如前述，美是相对的。何为美、何非美，并无确立的尺度，人各有其感受。

然而，也有并非如此的美——那是在历史的积淀中被证明的美，是传统而古典的美，是从过往到当下、不问时代与国别皆受推崇的美。可以称它为「确实能生出利润的美」。

有一类被称作「设计师公寓」的物业。本来一如其名，是指建筑师匠心设计、融入最尖端设计的「时髦」公寓，但因并无明确定义，近来便有一种风气：只要墙面是清水混凝土，或施以略带个性的设计与意匠，便什么都成了设计师公寓。一旦号称「设计师」，便比普通物业更受欢迎，所以不动产从业者都爱说「设计师」。

然而，这般设计师公寓纵在当下「时髦」，也丝毫无法保证它在 50 年、100 年后依旧时髦。撩动当代用户情感的设计师公寓，丝毫无法保证它能同样撩动百年后用户的情感。不，毋宁说，不能的可能性更大。因为当代的「新设计」，无非就是未来的「旧设计」。新事物必将变旧；趁潮流而起者，潮流一退便不再「时髦」。这便是事物的真相。

与之相对，与潮流无缘的美绝不会变旧。因为它打从一开始便是「旧」的，而正是那份「旧」所带来的稳定感与普世性，构成了这般美的本质。倘若物业具备这样的美学价值，它便不会变旧——也就是说，其经济价值也不会下跌。

当然，居所也是「物」，并非与物理上的经年变化无缘。然而，唯有使用能让这般变化不沦为「劣化」、而成为「韵味」之材料的设计，才是真正意义上的传统而古典的设计。唯有意匠与材料结成一体，永恒的设计方能成立。

一旦对设计与材料彻底讲究，建造成本便会高于寻常物业。因为动工前的概念打磨需耗时间，材料有时还须从海外采办。可以说，这是一种与一向追求「快」与「廉」的既往不动产生意处于两极的做法。

然而，以些许成本之增造出价值不跌的物业，与一味求快求廉、造出 30 年后价值归零的物业，这两者孰为明智之举？又孰能称作文化上更为成熟？答案不言而喻。

大概也会有人这样说：保全不动产价值的，未必只有「美」。时代正从「物」向「事」转移。比起建筑这一硬件，毋宁说，充实软件以提升不动产价值的方法，岂非更为有效？

事实上，意图借充实软件层面来与其他物业拉开差异的尝试并不在少数。譬如，以多人合住为前提，在数间小居室中央打造奢华的客厅、配上宽敞的餐厨。这是一种提案近来流行的「共享」这一新生活方式的物业，而那份「提案」便相当于软件。受以年轻人合租为主题的电视节目等影响，这或许确是一份「打动人心的提案」——至少在当下是如此。

又或者，有在公寓内设置高尔夫练习场、健身房、台球、卡拉 OK 等运动与娱乐设施的做法。这是把「住」与「运动」「玩乐」等加以组合，借此抬高售价或租金的思路。这类要素，诸如水疗、美容、免费上网空间、酒吧、休憩室，要多少有多少。在软件层面提升物业附加价值的方法，或许可谓无穷无尽。

然而，软件最大的问题在于：其兴衰的周期极快。合租在当下或许还算较新的提案，但十年后恐怕便已过时。运动与娱乐的潮流亦然。

事实上，一度作为新公寓共享设施而备受瞩目的影音室之类，如今完全闲置不用的情形也并不罕见。要享受电影，终归还是想在自家舒舒服服地看；想要大银幕，那便去电影院好了。与住宅设备的功能一样，软件也须时刻更新。

再者，纵说重视「事」，可就不动产而言，归根结底支撑它的仍是硬件，也就是「物」。自然，需要不间断的维护。健身房得检修器械、定期更换新的，大浴场则在清洁与水泵等维护上花费高昂成本。

换言之，无论创意还是设备都须不断更新，而「费心费力，可每一件『事』都难以长久」，正是靠软件营造价值这一方法最大的症结。

我无意否定软件在不动产中的价值，但随时代变迁而不断更新的软件，与硬件本身，必须完全分开来考虑。靠软件营造附加价值，无法成为将物业价值维系百年以上的明智之选。

那么，譬如「环保住宅」这一概念又如何呢？气密、隔热出色，热效率高，借太阳能板还能在家中自产能源，抗震性也优良，因而可长久居住——这便是一般环保住宅的宣传辞令。

然而，无论节能效果多高、性价比多好，直白地说，「难看的环保住宅」绝不会长久。一旦在居住者情感这一点上失去价值——也就是被厌倦了——便无人居住，二手市场也无人问津。这房子迟早会被拆除，而那里又将投入大量建材、盖起新的居所。这般做法，究竟「环保」在何处？

况且环境技术进化速度本就快，尖端技术转眼便会过时。加之性能被量化，数年前之物与当下之物的差距一目了然，反倒招致「旧」愈发凸显的结果。换言之，所谓节能住宅，性价比出色的也只是最初而已。

真正的环保住宅，是指使用普世的意匠与随岁月而增韵味的本物之材，令其美学价值历久不衰、从而绝不会被拆除的住宅；是指悉心呵护、便能居住五十年、一百年的住宅。换言之，在美学价值上出色的物业，才是真正意义上的环保住宅；若想要最新的节能性能，只需更新设备即可。

我再重复一遍：日本人口今后将持续减少，社会将走向成熟。土地本就有限，对「里山」等的保育，今后也必须认真考量。

那个新时代所需要的，是能长久而珍重地住下去、真正意义上的环保住宅，而支撑它的，正是美学价值。美与环保不仅并行不悖，更是凭美而实现环保。这便是今后不动产应有之姿，而在欧美发达国家，它早已作为理所当然之事被实现着。

在一度建成的住宅里长久住下去；或以高于购入时的价格卖出，换住到一套契合当下家庭情形与生活方式、价值更高的房子。这般方式一旦普及，人们便能从那种——细想之下极其荒唐的——每次重建便办一次房贷、一生偿债不止的经济生活中解放出来。

从债务中解放出来，便意味着可支配收入随之增加。而可支配收入增加，与工资增加同义——因为可自由支配、用以丰盈生活的钱变多了。如此一来，国内消费也会增加，对景气亦将产生良好影响。

比起以景气对策增加公共工程、或敦促企业涨薪，延长住宅寿命、减少人们的债务、增加可支配收入，更能生出确凿的经济效果。我如此认为。

不止如此。可支配收入增加，便能在住宅改装、室内陈设、装饰上花钱，对自己所住之家的眷恋便愈发加深。住宅本身品质高，居住其中之人又把这房子悉心「养育」起来——这般富有魅力的不动产之集合，终将汇成一座富有魅力的城镇。

关于富有魅力的城镇会产生观光收入这一点，我想稍后再加论述，但城镇本身一旦具备魅力，便能在数百年的漫长岁月里持续产生收益。如巴黎，如罗马，如威尼斯，如伦敦，如阿姆斯特丹。如此一想，岂非可说，不动产的革命才是真正的经济对策？

必须为「因购置不动产而变穷」这一当下扭曲的结构画上句号。把住宅从耐用消费品变为真正意义上的资产，让住宅令个人的生活、经济、乃至国家都富足起来。作为成熟国家的日本，理应拥有实现这一切的潜力。

不动产的售价与租金，大体由行情决定。而行情，则由地段、距车站远近、物业性能等复合因素所决定。

我一直认为，不动产生意过度受制于那行情，是个大问题。顺着行情做生意，便只能得出与行情相同的价格，物业价值也将随行情而缩水。

所谓「看重行情」，就是「与同行做一样的事」，就是「遵循业界的惯例」。然而，那样便造不出真正有价值的物业。与之相对，只要彻底追求这一向不被不动产业界看重的美学价值，便能向世人推出拥有超越行情之价值的物业。

打造追求美学价值的物业，便是为不动产带来创新。与别人、与别的企业做一样的事，创新便绝无可能发生。人们常说，带来创新的，无论哪个时代，都是「年轻人」「外来者」「傻瓜」。

我已称不上「年轻人」，就精通不动产业界这层意义而言也算不得「外来者」，但我可以特意把自己逼到「傻瓜」的立场，去彻底挑战那些被周遭斥为「那种事不可能」「不可能的」「太离谱」的事。没有这般气概，又怎能掀起什么创新。

凡是最先着手于世上前所未有之生意、产品、服务的人，无一不被「有常识」的人们所嘲笑。美国民营航天企业 SpaceX 的 CEO 埃隆·马斯克，便高举着不久的将来让人类得以移居火星的计划。说他有妄想癖、或是为安抚投资者而吹牛的人，也不在少数。

然而，他可是创立了电子支付服务 PayPal 与电动车企业特斯拉的人，所以我想，总有一天他必能让移居火星也成为现实。创新始于对既有技术与概念之破坏——这是无论哪个时代都不变的事实。

为不动产带来创新，同时也意味着为日本的居住文化带来创新。为一栋 30 年便价值殆尽的居所而被房贷一路追逼，无法将居所作为资产传给子孙，又因「反正迟早要拆」而不做维护、不做改造，结果在轻慢「住」——这本应是人生中最重要之事——中度过一生。这样的文化，绝不该再延续下去。

我相信，成熟社会的根基是居住文化，而支撑它的，是全新的不动产生意。此刻，从这里起，围绕不动产的价值观大转变就此开始。当 20 年后、乃至 30 年后回望 2017 年时，人人都会觉得，那里正是范式转移的起点。对此，我深信不疑。

不动产中最重要的价值是「美」——我之所以怀有这般想法，是因为身为涉足不动产生意之人，我最想经手的，是「帅气」的物业。我也认为，通过出售「帅气」的物业，便能确立不受景气左右的不动产事业。物业的「帅气」与经济性，是一枚硬币的两面——这是我从二十多岁起便高举的假说。

日本一般不动产公司经手的物业，老实说，不少都恭维不上一句「帅气」。这类物业景气好时卖得出去，景气一差便顿时滞销。不动产价格如同股票，随景气走势而起落。卖不动便得降价。即便费心低价购入，售价一跌，利润空间自然也随之缩水。这般情景，我曾亲眼目睹过无数次。

因此，要确立稳定的不动产生意，就必须策划出无论景气好坏价值都能保全的物业。这样的物业，便是「帅气」的物业，而那份帅气，必须有普世之美作支撑——通过至今经手的工作，我逐渐获得了这般信念。

这里所说的「物业价值」，包含两种价值：「当下的价值」与「未来的价值」。关于「当下的价值」，可以说，我们经手的物业能以远高于行情的价格找到买家，这一点便足以证明。

那么「未来的价值」又如何呢？这一点，若无「我们经手的物业在 20 年后、30 年后价格仍未下跌」这一事实，便无法算作得到证明。换言之，不实际迎来那未来便无从知晓，在此之前，它终究只停留为假说。

然而，我认为有一个方法能让那假说成为假说以上之物：亲眼去看美国与欧洲那些建成 20 年、30 年、乃至 50 年、100 年后价值仍不下跌的物业，以我们自己的方式咀嚼其美学价值，再将它以全新的形态在日本的土地上创造出来。倘若做成此事，我们这套路径的正确便将得到证明。我如此想道。

2016 年春，我便这样踏上了考察巴黎与纽约的旅程。这趟旅程让我收获的，正是「我们的假说没有错」这一真切的体悟。

在巴黎，我走访了林立着 17、18 世纪宅邸的玛黑区等地，会见当地不动产公司的人，听取那些自行翻新百年以上物业而居住的家庭的故事。我还得以会见一个以保护巴黎历史建筑为宗旨而活动的团体的负责人。

在纽约，我主要走访了曼哈顿的中心城区。除了常被用作电影拍摄的安索尼亚、约翰·列侬曾居住的达科他公寓、如今住着史蒂文·斯皮尔伯格、此前曾住过布鲁斯·威利斯与黛米·摩尔夫妇的圣雷莫这些超高级物业之外，我还考察了一些更为亲民、却宛如珠宝般美丽的历史物业，向管理员与业主了解情况。我也专程去了布鲁克林，采访了一位独居于百年物业中的年轻女性。

我想向巴黎与纽约的不动产业者及当地居民问的，归根结底只有一件事：人们为何想住进百年以上的物业？又或者，你为何住在百年以上的物业里？

一周的考察旅程中，我向十余人抛出了这个问题，答案几乎都如我所料。

Plate II パリでの取材。古い住まいに暮らす人々や、つくり手に話を聞いた。

表述方式因人而异，但无论在巴黎还是纽约，我所听取的人们，答案大体都共通于这般内容。没有一个人回答「因为离车站近」「因为隔热性好」或「因为无障碍设计方便」。也就是说，他们并不把功能或结构的价值、抑或性能之高，摆在优先位置。

当然，若高功能且地处便利，那自然再好不过。然而，这类要素并不具备足以拿来交换美的价值，他们真正追求的，归根结底是美学价值，以及它所带来的心灵与生活品质的丰盈。

有一桩颇具象征意味的小插曲。那是我向一位经手众多安索尼亚物业的不动产经纪人，询问他所带看房间的结构时发生的事。出人意料的是，身为不动产专家、理应业绩斐然的他，竟答不上这个问题。而且毫无难为情之色。「反正谁都不在意结构嘛。会来这儿买房的人，对那种事压根没兴趣。」他若无其事地这样说道。

在安索尼亚，我还会见了一位据说曾在大型商社任职的四十多岁日本男性，以及一位据说已在这栋公寓住了 30 年的日本女性。那位男性据说是特意从新公寓搬来这栋楼的。「在纽约，被建筑的美学价值所吸引、特意搬进老物业的日本人也在增多」，他这样对我说。

尽管是久居海外、长期在当地生活，但日本人中也有追求古老而美丽居所之人——这一事实，令我深受鼓舞。

我还了解到，即便在高收入的年轻一代中，认为选择招摇的超高层公寓「不够优雅」的人也不在少数。一位独居于布鲁克林百年物业、供职华尔街的年轻女性，说了这样一番话。

「厨卫的毛病三天两头出，维护也花钱，可设备的缺陷我并不怎么在意。因为我觉得，这栋楼拥有足以弥补这些而有余的价值。」

一位从高层公寓搬到苏荷区老物业的三十多岁阿拉伯裔男性，也是同样的看法。

「设备是差些，可论充实感，现在这个房间压倒性地更胜一筹。最重要的是，它让人心安，这点真好。」

住在巴黎玛黑区的蒂波夫妇，据说是因为无论如何都想住进奥斯曼样式的建筑，才搬进了这套百年公寓。层高很高，木板地板是建造之初的原物，雕饰过的墙面与天花板的线脚十分优美。他们说，自己打心底里被这样的房间所倾倒。据说主要由太太操刀的内装，以传统设计为基底，融入了现代风格的厨房，俨然一派尽情享受自家生活方式的意趣。我由此真切地领教了，再普通不过的人，对居所的意识与审美品位竟可如此之高。

Plate III パリ・マレ地区。築100年のオスマン様式アパルトマンに暮らすご家族を訪ねて。

尤其在生活于巴黎的人们之中，似乎不仅对自家居所，更对城市本身的古老与美怀有强烈的珍爱之情。那位建筑保护团体的负责人，把巴黎的街景说成「我的人生本身」。

「对以石材为基调的巴黎街景之美，我是真心眷恋的。无论发生什么，我都想守护这片美丽的景观。我是这么想的。」

Plate IV パリの街を望んで。歴史ある景観を守り、愛する人々と。

经受住历史的普世之美，会抬升物业的价值——我这一想法并无错误，便是这样在巴黎与纽约的旅途中得到了确信。

与此同时，也有新的发现：生活在巴黎与纽约的人，大多极为看重「空间的宽阔」。话虽如此，这两座城市都是全世界的人争相求购、视作投资对象之地，并非人人都能住进宽敞的房子。尤其巴黎市中心，虽优美，却也有大量即便以日本标准来看也算狭小的公寓。

那么他们从何处去求这份宽阔呢？譬如对层高的讲究。层高一高，即便不算宽敞的房间也会感觉非常开阔，心境也随之生出余裕。我亲耳听到人们异口同声这样讲。

在日本，对层高的关注尚不算高。网站与广告上写的一律是「面积」，对「容积」只字不提，恐怕也正因如此。建筑空间明明是三维的，这实在是桩怪事。只要把层高稍微抬高一点、或在空间设计上下点功夫以扩大「容积」，人们对居所的满意度便会显著提升。这也是我在巴黎与纽约重新认识到的一点。

另一方面，我也得以确认，巴黎与纽约之间存在着巨大的差异。

巴黎市中心，就建筑而言是一处少有大变化之地。因为对重建与改装有着细致的规定，使街景的氛围得以保持不变。

巴黎在二战期间曾被德国占领约四年，但即便那段时间，街景也未曾改变。或许有人因它被拍成电影而知晓——正因占领军司令官科尔蒂茨将军违抗了希特勒「摧毁巴黎」的命令，凯旋门、歌剧院、卢浮宫才得以将昔日之姿保留至今。

免于毁坏的，不只是那些著名建筑。拱廊街（覆有玻璃顶棚的廊街）与公寓等百年、两百年前所建的建筑至今犹存，其街景本身正是巴黎的身份认同。1897 年「古巴黎委员会」成立，在国家与行政的强力主导下，历史建筑与街景得到保全，众多市民也始终热爱着古老美好的巴黎。

历史建筑被妥善保全、至今仍在「服役」，固然可称作终极的生态环保，但换个角度看，也意味着不动产领域不存在新的竞争。一座新商业楼在城镇正中拔地而起，与老建筑一较收益高下——这般格局，巴黎是没有的。

另一方面，纽约则是一座不断变化的城市。来自全世界的纷杂之物源源涌入，不断催生新的潮流。就建筑而言，在一套楼龄百年、单间售价数十亿日元的物业旁，便会盖起一栋崭新的公寓。

譬如 2015 年问世的 89 层超高层公寓——公园大道 432 号。其顶层房间标价约 100 亿日元，转眼便售罄。这栋楼要想在百年后依旧存续，就必须与接连诞生的新物业竞争、被人们选中、持续产生收益——正如安索尼亚与达科他公寓一路走来那样。

纽约，便是这般残酷竞争日复一日上演之地。廉价而收益率低的物业旋即遭淘汰，同一地点又会建起新的。因此，开发商与不动产从业者自然而然地都以最高品质为目标。正是这般竞争的环境，抬升了纽约建筑文化的品质。

唯有在那场收益竞争中胜出的物业，才是有价值的物业。侥幸胜出是不可能的。设计上施以彻底的巧思，因而美丽，因而撩动人们的情感——正是其结果，那座物业方能胜出存续。

美会生出经济价值。这一点表现得如纽约这般分明的城市，恐怕再无其他了吧。

在纽约的另一大发现，与前述的「工期」有关。在造访纽约之前，我一直含糊地认定：要造出真正美丽而有价值之物，需耗费时间与成本，所以无法轻易造就。因为时间与成本一多，建造方所担的风险便相应增大。

然而，令我大为震撼的熨斗大厦，从动工到落成竟不到一年——而且用的还是百年前的建筑技术。若凭当今日本的建筑技术，至少在技术层面，不耗费漫长工期便造出那般规模、那般水准的建筑，绝非不可能。这样的确信，我得以获得。

我得知熨斗大厦的工期，是在去了纽约、看过那栋楼之后。心想「造那座美丽的建筑，究竟花了多少心力与金钱呢」，向当地经纪人一打听才知道。前一天还身在巴黎的我，对那栋楼仅用约十个月便建成这一事实愕然不已。因为越是端详巴黎的奥斯曼建筑公寓，我便越被一种近乎死心的感觉所攫住：「这般耗费惊人劳力与费用建成的建筑，要在当代建造是不可能的。」

巴黎公寓之美，是在昔日贵族制政体之下，不惜金钱与时间、以最优良的材料与最优良的技术，方才得以实现的。要在当代造出拥有那般品质的建筑，究竟有没有办法呢——我曾被一种近乎绝望的感觉所袭。

然而，那份绝望很快便在纽约一扫而空。熨斗大厦正是那个答案。纵在当代，将美之物作为一门生意创造出来，也是可能的——那栋楼如是诉说着。

熨斗大厦所立之地，绝非宽阔。它建在百老汇与第五大道夹峙的一块异形地上，而且空间极为逼仄。这同样是一大发现。熨斗大厦正证明了：纵是大都会的狭小地块，只要肯下功夫、动脑筋，美丽的建筑也照样能建起来。

造访纽约，我觉得自己心中一切的「道理」都被粉碎了。耗工期、费金钱、没土地——我脑中的那些道理，不过是为推导出「在日本建起美丽而有价值的建筑是不可能的」这一结论而找的借口罢了。

在曼哈顿正中央，矗立着一栋百年以上前所建之楼。周遭也有相对晚近才造的新建筑。然而，纵与那些新楼相比，熨斗大厦的美与品质也判若云泥。即便新楼被拆，熨斗大厦也将留存。恐怕在 50 年后、100 年后，它仍将在那个地方灿然生辉。

这不单是因为它美，更是因为那份美化作了在残酷的曼哈顿竞争中胜出的力量，因为它作为商业楼宇持续产生收益。这本身便是那栋楼之价值的证明，也是不动产之美所具力量的证明。

有一个具体彰显那份「力量」的事实。2009 年 1 月，罗马的不动产投资公司索真泰集团购入了熨斗大厦半数以上的面积。投资额未予公布，但索真泰计划等现有租户合约期满后，把那栋楼改造成高级酒店。比起用作办公或住宅，改成酒店更能最大化熨斗大厦的价值——他们大概是这样考量的。

竟有从业者愿向一栋百年楼宇投入惊人资金，要把它转换为全新的业态。这在日本可曾想象得到？这，正是熨斗大厦的力量。

去了纽约，我感觉自己仿佛被展示了一个全然不同维度的层次。心中原以为至高的水准，仿佛一下子被拔高了。如今在日本被称作最尖端的建筑水准，放眼世界绝非最高——这一点，我被再次强烈地认清了。

去了纽约，我觉得自己被直逼着面对了非做不可之事：那就是以我们所能拥有的全部品味、逻辑、思虑与技术，去创造出在当代日本建造真正美丽的不动产的解决之道。那个解决之道，必定存在。

话说回头，造访巴黎时，我也把脚步延伸到了郊外——巴黎以北约 30 公里的尚蒂伊，以及距那里再约 40 公里、名为桑利斯的小镇。

尚蒂伊作为巴黎近郊的观光地，也颇受海外游客青睐。2016 年举办凯旋门大奖赛的赛马场，以及湖畔的尚蒂伊城堡，都很有名。不过，小镇的气韵终究恬静，绿意盎然的田园风光铺展开来。

Plate V パリ近郊シャンティイ。湖畔に建つシャンティイ城。

另一边的桑利斯，则以保留着中世纪美丽街景而闻名。12 至 13 世纪建成的圣母大教堂矗立于中心，四周同样林立着数百年前所建、韵味深长的房屋，是一座极美的小镇，无论截取哪一处风景，都洋溢着仿佛能成为一幅画的情致。在教堂前的广场下了出租车、踏上石板路的那一刻，我被一种极深的感动所攫住。因为建筑、空间与风景，那一切都仿佛达到了完美的和谐。

在桑利斯，我所感受到的是「生活之美」——一种扎根于日常生活、与起居相伴的审美意识与审美眼光。那座小镇并非特别的观光地，也没有什么值得一提的产业，不过是人们生活在一座自中世纪留存至今的小镇里罢了。那座小镇，为何竟美到如此地步？

恐怕是因为，人们的生活与建筑、街景已浑然一体，在那里过着一种绝不张扬、亦不富裕、却极为丰盈的日子。我想，那正是被表达为「生活之美」的东西。

向建筑求美、向街景求美，便正是向生活求美。把这一切毫不刻意地、作为再寻常不过的日常去实现——这，便是尚蒂伊与桑利斯的人们，我想。在经济水准上，他们想必低于日本的平均，但就生活真正的丰盈而言，在我看来却远胜日本人。

身在法国，我却回想起为调研而走访的日本地方城市的模样。国道沿线立着大型购物中心，除了挤满当地人的那处之外，处处冷清。因地价便宜、土地有余，偶尔也能见到比都市略显气派的住宅，但基本上仍是「廉价、快速」建成的木造住宅与公寓一字排开。多年无人居住、任其荒废而被弃置的空置房也颇为扎眼，那副景象仿佛正象征着地方城市的衰退本身。

向当地人一打听，年轻人自不必说，连壮年一代也异口同声地说「这里什么都没有」，丝毫不掩对故乡的失望。「虽不情愿，但因某些缘故没办法，才住在这里」——这话写在他们脸上。无论国家如何摇旗呐喊，倘若住在那里的人都无法热爱自己的城镇，地方振兴又怎可能实现。

无论尚蒂伊还是桑利斯，一望便知，它们绝不模仿巴黎，而是为自己城镇的历史与文化怀抱自豪。那是一种与亦步亦趋追随东京、丧失了身份认同的日本地方城市，恰成鲜明对照的城镇与人的样态。

住在地价高昂的市中心、住在人人艳羡的高层公寓，并非幸福的全部；乡村自有乡村那份脚踏实地的丰盈生活。在尚蒂伊与桑利斯这两座郊外小镇里，我同样感到，藏着我们应当追求的居住文化的重大启示。它们以与曼哈顿熨斗大厦不同的方式，给予了我巨大的灵感。

正如前述，我在巴黎与纽约会见了十余人。为让他们理解日本的不动产状况，我讲道：「日本的建筑约 30 年便遭拆除。即便不拆，作为不动产的价值也几乎荡然无存。」对此，几乎所有人都回答：「我不明白你在说什么。为什么非得 30 年就拆呢？」

略知日本一二的人则说：「日本地震多，所以才会塌掉吧。」对此，我这样答道。

「日本地震确实多，但因地震而房屋倒塌的情形绝不多见。即便是那场东日本大地震，因摇晃而全毁的房屋也不到整体的一成，绝大多数损害来自海啸。建筑之所以被拆，是因为它是『拆了也无妨的建筑』，也就是因为其商业价值或不动产价值已不复存在。那么价值为何不复存在？因为想住进那栋楼、想使用那栋楼的人消失了。为何会消失？因为那栋楼本身毫无魅力——」

这番话，所有人都信服了。「建筑 30 年就被拆」这一事实本身虽难以理解，但若背后有这般缘由，那么，原来如此，被拆或许也情有可原——这便是他们的反应。

还有一点，对于日本「土地比建筑本身更有价值」这一事实，许多人也颇感惊讶。「为什么土地有价值？那上面要是没建筑，土地本身不就毫无意义了吗」，大家异口同声地说。原来如此——我由此明白，这在欧美才是寻常的感觉，反倒是对土地怀有近乎信仰之情的日本人，才是特殊的那一方。

日本的泡沫经济，是由土地价格的飙升所带来的；地价一跌，泡沫也随之崩溃。那，正是日本独有的特殊情形——事到如今，我才恍然信服。

在巴黎看到的奥斯曼样式公寓、桑利斯绝美的街景、在曼哈顿看到的熨斗大厦、给予我宝贵启示的人们——巴黎与纽约之旅，教给了我极多的东西。

然而与此同时，新的课题也浮现了出来。

巴黎的公寓，诞生自巴黎固有的历史与文化；纽约的美丽楼宇，同样是从美国这个国家与那座城市独有的文化中孕育而出的。

那么，要在日本孕育出那般水准的建筑，该如何是好？一座既映照日本固有的历史与文化、又体现出绝美之姿、且在 50 年后、100 年后价值都不下跌的建筑，究竟是何模样——？

在从约翰·肯尼迪国际机场飞往东京的航班座椅上倚靠着，望着渐渐变小的纽约景色，我把那个问题反反复复地咀嚼了一遍又一遍。

パリとニューヨークで「美しさ」こそが不動産の価値を決定づけるという確信を得た私でしたが、同時に新しい課題が突きつけられたと感じました。私たちが暮らす日本の地で、日本ならではのアイデンティを生かし、かつ価値が100年、200年にわたって保たれる物件をつくるにはどうすればいいかという課題です。

例えばマドンナも入居を断られたという逸話で有名なマンハッタンのサンレモは、私が理想とするアパートメントの一つです。セントラルパークを見下ろすツインタワーが印象的な造形は、建築から90年以上たった今も、多くの著名人や資産家を魅了してやみません。

しかし、あれと同じものを日本に建てても仕方がありません。不動産にとって最も重要な要素が美であるとするならば、それをこの日本でどう追究していくか。それを考えなければ、すべては欧米の猿真似、イミテーションになってしまいます。

私たちがパリに行って、まさしくパリならではのアパルトマンを見て感動する。ニューヨークに行って、これこそがニューヨークという佇まいのビルを見て感動する。それと同じように、世界中の人が日本に来て、なるほどこれが日本ならではの建物だと感動するような不動産をつくらなければなりません。日本的美、日本の魅力、日本のアイデンティティが表現されなければなりません。

では、その表現の形とはどういうものか。

東京の目黒区に東京都庭園美術館という建物があります。1933年に建てられた朝香宮邸を美術館にしたものです。あの建物の中を歩くと、西洋文化が怒涛のように押し寄せていた当時の日本にあって、その頃の建築家らが必死に日本の美と西洋の美との融合を模索していたことが感じられます。

当時はアールデコの全盛期で、建築を担当したのは宮内庁の技師をしていた権藤要吉ですが、部屋の設計や内装はフランス人芸術家のアンリ・ラパンに依頼をして、アールデコのエッセンスを積極的に取り入れています。しかし、アールデコといっても、ニューヨークのエンパイアステートビルやクライスラービルといったアールデコの代表的な建築物とは明らかに異なったニュアンスがあることが建物中を歩くとわかります。それは例えば、色の使い方や造形のディテールに現れていて、伊勢神宮などの日本の伝統建築に通じるものがあると感じられるのです。

あの建物に、日本的美を追求する一つのヒントがあると私は考えています。もちろん、朝香宮邸をそのまま再現すればいいということではありません。あの建物を成立させた方法論を参考にすべきであるということです。

朝香宮邸、あるいは小笠原伯爵邸といった建物は、当時としては非常に優秀なプロフェッショナル集団によってつくられています。集団の中には、建築家がいて、デザイナーがいて、職人がいました。その一流のプロたちの試行錯誤によって、尋常ではないほどの精緻さが生まれ、独自の美が生まれたのです。

つまり、あれらの建物は「チームプレイ」があって初めて生まれたということです。一人の天才の力によってではなく、一流のプロの集団の試行錯誤によってそれまでになかった建物をつくる。その方法論をもってすれば、現代の日本において新しい日本的美をつくり出すことは可能なのではないか。そう私は考えています。

朝香宮邸から非常に強く感じられるのは、「様式への意思」のようなものです。日本ならではの様式を生み出そうという決意と工夫があの建物には満ちています。その「意思」もまた、大いにお手本としなければならないでしょう。その意思の先に、日本ならではの新しい様式があるのではないかと私は思うのです。

美しい音楽の旋律と同じように、人間がつくり出すあらゆるものには、老若男女、古今東西の人々が美しいと感じる「黄金比」があると私は考えています。様式とは、その黄金比を具象化したものにほかなりません。

しかし、様式を新たに生み出すというのは、非常に難しい課題です。日本の寺社仏閣にははっきりとした日本的様式がありますが、あれを現代の日本の都市の新しい建築様式とするのは難しいでしょう。例えば、高さ100メートルの高層マンションを建てるという現代的ニーズがあった場合、それを神社仏閣のスタイルでつくるわけにはいきません。現代のニーズ、さらには未来に求められるであろうニーズを踏まえて、いかに独自の様式を実現していくか。私たちはそれを考えていかなければなりません。

建築の様式を構成する要素の一つは、素材です。国産の木、土、石、紙。そういったものですべてをつくることはできないとしても、建物のシンボリックな部分にそのような日本独自の素材を使っていくのは一つの方法でしょう。

アメリカ人建築家フランク・ロイド・ライトは旧帝国ホテルを設計するにあたり、栃木県宇都宮市で採れる大谷石を用いました。やわらかで加工しやすく、「みそ」と呼ばれる独特の穴が時間の経過とともに丸みを帯び、何ともいえない表情を見せる。それは、その土地の文化や風土に根ざした有機的な建築を提唱したライトが、是が非でも採り入れたかった日本の素材だったと言われています。

若き日にシカゴ万博で平等院鳳凰堂をモデルにした日本館に魅了されたライトは、来日して見た日本の町並みに失望したそうです。高度に洗練された伝統の建築様式を無視して、西洋の借り物のような建物ばかりが立ち並んでいたからです。

言うまでもなくライトの旧帝国ホテルは、伝統的な建築様式をそのままなぞったものではありません。しかし、日本の文化と様式に敬意をはらい、日本ならではの素材を用いて建てられたからこそ、今も名建築としての名声をほしいままにしているのです。

もう一つ、設計のもととなるインスピレーションがいかに日本的なものかということも重要なポイントとなるでしょう。自動車メーカー・クライスラーの本社として立てられたニューヨークのクライスラービルの頂上部分は、一般的には自動車のラジエーターキャップを模したデザインとされていますが、私には宝石がデザインのインスピレーションのもととなったのではないかと感じられます。

インスピレーションの源泉に何があるかによって、生まれるものは異なります。そのインスピレーションを日本的なものから生み出していくことが必要とされているのではないでしょうか。

建築のインスピレーションの源泉となる日本的感性とは、どのようなものでしょうか。

例えば、「わび」という言葉があり、「さび」という言葉があります。「わび」とは、「お金がなくて侘しい」という場合の「侘び」であり、何かが足りないけれども、その不足感こそが実は美しいとする日本独自の伝統的感覚です。この感覚を海外の人たちに理解してもらうのは簡単ではないでしょう。

一方の「さび」とは、「寂しい」とか「寂れる」という現代語にも含まれる「寂び」であり、また「錆」に通じる言葉であるとも言われます。これも「わび」と同じように、寂しくなるくらいの足りなさ、あるいはものが枯れ衰えていく中に現れる美を意味しています。ニューヨーク生まれの日本文学研究家であり、後に日本に帰化したドナルド・キーン氏は、「控えめな表現が生み出す優雅さを愛する日本人の心」とこの言葉の本質を表現しています。

その表現は『日本人の美意識』（中公文庫）という本の中の一節ですが、同じ本の中でキーン氏は、日本人には伝統的な「いびつさ」や「不規則性」を愛する側面があると指摘しています。日本人は中国式の様式を取り入れる場合でも、定められた仮借ない均斉を居心地が悪いと感じ、しばらくすると、いくつかの建物を中心軸の向こう側に移すことによって、その単調さを破ったといいます。

そのようなスタイルは、例えば、高野山の真言宗本山金剛峯寺に見られるそうです。中国風の様式が取り入れられてはいるが、建物をばらばらの軸線上に建てることで、独自のいびつさを生み出している。それが金剛峯寺の特徴であり、日本的建築の特徴であるとキーン氏は言います。

「いびつさ」や「不規則性」は、自由な感性によって生み出されるものだと私は思います。輸入したものを教科書通りに再現するのではなく、自由でのびのびした感覚でそれをアレンジする。その結果が、一種の「いびつさ」や「不規則性」として現れる。それが日本的感性の一つの特徴なのだと思います。

庭園設計にも、研ぎ澄まされた日本的感性を見ることができます。禅宗のお寺を中心に用いられる枯山水は、その一つの代表です。白砂の上に大きさも形も異なる自然石を配置し、河のせせらぎや大海、山や雲海を表現する作庭方は、世界に類を見ない日本独自の作庭方です。西洋の庭がシンメトリーを基本として、秩序正しく幾何学的な要素を組み込んでいるのとは、あらゆる面で対照的です。

こういった日本的感性はすべて、今日における日本的様式の建築物を生み出すインスピレーションの基礎となるはずです。

もう一つ、「いき」という、これも海外の人たちに説明するのが大変に難しい言葉があります。この言葉を『「いき」の構造』（岩波文庫）という有名な著書で考察したのが、昭和初期に活躍した哲学者の九鬼周造でした。

現代では、「いき」には「粋」という漢字が当てられていますが、語源として考えられるのは「生」「息」「行」「意気」などであると彼は言います。生命力と、それを支える呼吸と、そこから生まれる行動と精神──。そのような多重の意味が「いき」という言葉には織り込まれているというのです。

彼の定義によれば、「いき」とは「色っぽい」ことであり、「垢抜けしている」ことであり、「張りがある」ことです。エロスがあって、洗練されていて、力強い。そう言い換えてもいいかもしれません。これらの要素は、私が考える日本的様式のイメージにかなり合致します。

九鬼周造は、「建築上の『いき』は茶屋建築に求めてゆかねばならぬ」と言っています。二階に天井の高い客間があり、張り出しの縁側があり、欄干が設けられ、焦げ茶色の味わい深い外観の建物が並ぶ。今でも金沢などに行くと、そのような歴史ある茶屋街が残っています。あのような建物が「いきな建築」の一典型であると彼は言います。

見逃してならないのは、そのような「いきな建築」が、九鬼周造が生きた時代にも、また私たちが生きる現代にも、取り壊されることなく確かに残り、かつ観光資源となって収益を生み出し続けているという点です。つまり「いきな様式」とは、継続的な経済的価値を生み出しうる様式でもあるということです。

「いき」という感覚もまた、日本的様式を新たに生み出す一つの源泉となるはずです。

ところで、現代の日本の建築には様式はないのでしょうか。意識された明確な様式はないにしても、共通する傾向、潮流のようなものはあります。それはいわば「俗流モダニズム」です。

建築におけるモダニズムの金字塔と言われているのは、ル・コルビジェのサヴォア邸です。一階部分が柱だけのいわゆるピロティ形式で、水平窓があって屋上庭園がついている非常に有名な建物です。

あの建物の特徴は何より自由で美しいフォルムにありますが、装飾性を徹底して排しているのも大きな特徴になっています。フラットな真っ白い壁と白い柱と直線的なサッシが、あの建物の美しさを際立たせています。

しかし、あの建物が成立しているのは、周囲に広大な空間があるからです。大きなキャンバスにフリーハンドで好きな形を描き、フォルムで黄金律を表現した。そんなふうにして生まれた建物であると私は思います。

もし、あれがモダニズムの頂点にある建築物であるとすれば、モダニズムを基調とした街は、ものすごく広大なエリアのあちこちに自由なフォルムの建物が点在するような街になるでしょう。それはおそらくアート作品が並んでいるような風情の街で、それ自体を想像するのは非常に楽しいことです。

では、それを国土が狭い日本の、しかも都市部で実現できるかと言えば、とうてい不可能です。そこで日本の建設事業者は、モダニズムを取り入る際、「フォルム」を捨て、「非装飾性」という側面だけを残したわけです。それによって、「モダニズム=シンプル」という解釈が日本の不動産業界に定着することになりました。本質を見誤ったのです。

皮肉にもその解釈は、容積を重視し、狭い空間にできるだけたくさんの住宅を安価で建てたいという業界のニーズに合致しました。装飾性は必要ないから、コストも時間も抑えることができます。シンプルなデザインでいいから、クリエイティブな工夫をしなくてもすみます。結果、日本の現代建築は、装飾やデザインのコンセプトをもたない単なる「箱」になりました。容積を最大化し、コストを削減するという目的で採用されたデザインが、美しさを生むわけがありません。そして日本の街並みは、何の個性もない箱の連なりになったのです。

建物の外観には何の個性もないから、差別化をするには、機能性や構造の強さを訴えなければなりません。しかし、すでに述べているとおり、機能や建物の構造自体には人のエモーションを捉える美はありません。だから、10年、20年とたつうちに誰にも見向きもされなくなり、価格が下がり、取り壊すしかなくなる。それが、日本の建築の「俗流モダニズム」がもたらした結果です。

もちろん、都市部に建物が密集しているのは日本だけではありません。人口密度が高いことで知られるオランダやベルギーの都市には、レンブラントなどの画家が暮らしていた時代から、狭い空間に長屋を隙間なく建てる街並みが続いていました。

オランダでは国土が狭すぎて、間口の広さによって納税額が異なったくらいです。しかし、その狭い空間に建てられた家々には、装飾があり、意匠があり、独自の美がありました。今もあります。決して、ただの箱ではない。

しかも、空間を縦に上手に使うことで、開放感のある居住スペースを実現しています。国土の4分の1が海抜ゼロメートル以下というオランダでは今も国民の8割が都市部に集中し、決して広いとはいえない住宅で暮らしていますが、市街地で数多く見られるメゾネットハウスでさえ、天井高3メートルに迫る家がほとんどです。男性は180センチメートル、女性でも170センチメートルを超す世界一の平均身長を誇るオランダ人にとって、天井の高さは心地よい生活に欠かすことのできない要素なのでしょう。

国土の狭さや厳しい地理的条件を言い訳にせず、豊かな住環境と美しい街並みを創造したオランダに、日本は謙虚に学ばなければなりません。

現代のパリも同じです。パリのアパルトマンも、多くは一種の長屋です。一棟一棟が分かれているようで実はつながっていたりします。狭い都市の空間の中で人をたくさん住まわせようと思えば、そうならざるを得ないわけです。

でも、やはりそれぞれの住居のデザインは工夫されています。美を求めようとする感覚が現れています。モダニズムを曲解し、装飾性を排除した箱を並べている日本の街並みとはまったく異なります。

箱のような住居の利点は、早く、安く、たくさん建てられることです。ディベロッパーから見れば、俗流モダニズム建築はコストがかからず、販売数を増やして収益を上げるにはもってこいなのです。だから日本は、これほどまでに味わいのない建物が林立する国になってしまったのです。

「装飾」というと、いろいろな要素でごてごてと飾りつけた様子を思い浮かべるかもしれません。しかし、単に「盛る」だけが装飾ではありません。最低限の工夫で最大限の美的効果を上げること。それもまた装飾です。

例えば、本書でもたびたび例にひいている世界最高峰の高級腕時計メーカー、パテック・フィリップの代表的なモデルである「Ref・96」（通称「クンロク」）は、装飾性を最小限に抑えたシンプルなデザインで知られています。しかし、そのフォルム、針、文字盤などには、装飾に関する明確な意思が感じられます。

本体のカッティング、数字の書体、スモールセコンドの配置と大小のバランス、本体とベルトをつなぐラグの立体感──。黄金律に基づいた調和と言っていい美しさがクンロクにはあります。余計なものを徹底的に削ぎ落としたデザインですが、ここに装飾がないわけでは決してない。いわば「引き算」の装飾があるのです。

装飾性をなくすことによって箱のようになってしまったマンションと、装飾を最小限にとどめることで究極の洗練を表現しているクンロクとでは、その本質に雲泥の差があるのは明らかです。

日本人は古代から装飾を大切にしてきました。縄文時代の壺に施された装飾の多くは、機能性とは無関係なものです。事情はどの国のどの文化でも同じでしょう。パルテノン神殿にあの装飾がなかったら、遺跡としての価値は大きく減じていたに違いありません。

装飾は、人間の美意識、エモーションをダイレクトに刺激します。装飾は、住文化における美を生み出す重要な要素であり、装飾について徹底的に考えることは、そこに住む人のエモーションを豊かにするために欠かせない作業なのです。

私は、日本の不動産の新しい様式を考察するにあたって会社の仲間たちと一緒に、思いつくままにキーワードを挙げて、そこから本当に重要だと思える概念を選ぶ作業を続けてきました。残ったのは、次のような言葉です。

「シンプル」「都会的」「ヴィンテージ」「モダン」「洗練」「タイムレス」「アート」「カジュアル」「フォーマル」「男性的」「女性的」「ノスタルジック」「フレキシブル」「エモーショナル」「開放的」──。

「カジュアル」と「フォーマル」、「男性的」と「女性的」のように対立する概念が含まれているのは、様式には幅がなくてはならないと考えるからです。様式というからには、確固たる方向性や揺るぎのないコンセプトがなければなりませんが、その方向性やコンセプトが完全に固定的なものであってもいけません。その物件が建つ場所、物件の規模、施主のニーズ、コストなどによってテイストをある程度変えることのできる柔軟性がなければなりません。つまり、そのつどの個別のプランニングは不可欠だということです。

様式の中にはさまざまな要素があります。そのうちのどの要素を一番目に重視し、どの要素を二番目に重視するかは、状況や条件などによって異なります。プライオリティの判断にもまたクリエイティビティが求められることになります。

重要なのは、変化する要素が何で、変わらない要素が何かを明確にすることです。条件がどれだけ変わっても、決して譲れない要素は何か。様式について考える場合は、それをはっきりさせておかなければなりません。

私たちが考えるその不変の要素は、「洗練」「エモーショナル」「タイムレス」の3つです。

旧朝香宮邸の魅力は、アールデコのスタイルを、当時最先端の感覚をもった日本人たちが自分たちなりに消化して、それを一流のクラフトマンシップによって形にしている点にあります。結果、海外の直接的な模倣ではない独自の建造物となった。それが、私が考える「洗練」のイメージです。つまり、徹底的に考え抜き、何が必要で、何が必要ないのか、何が最良なのかを見極めることが洗練につながるということです。この洗練の感覚は、先に述べた「いき」にも通じるでしょう。

「エモーショナル」については、これまでも何度も述べてきました。エモーショナルとは、「人間の感覚を刺激し、感動を引き起こす」ということですが、「感覚」にしても「感動」にしても個人に紐づいたものなので、エモーションとはどうしても個人的なものだと思われがちです。

しかし私は、本当にエモーショナルなものとは、誰もが「ああ、わかる」と思える普遍性を持ったものであると考えています。人間の潜在意識の中に共通するある感覚があって、普段はそれに気がつかなくても、何かに接することによってその感覚が呼び覚まされて、感動したり、ワクワクしたり、涙を流したりする。その「何か」がエモーショナルなものなのだと思います。

例えば、黄金比です。古代ギリシャで人体の彫刻に取り入れられて以来、最も美しく安定感のあるバランスとしてさまざまな場面で用いられてきた1対1.6の黄金比は、そんな背景や理屈を知らなくても、「美しい」と感じさせるものです。時代や民族を超えて、もはやDNAに刷り込まれています。

黄金比をはじめとする人間に共通するエモーションは、歴史的に培われてきたものです。例えば、初めて見たものなのに得も言われぬ懐かしさを感じることがあります。それを私たちはノスタルジーと呼びますが、そのノスタルジーには誰にでも共通する傾向があるように思います。人間の心の奥底にあるそのノスタルジーを引き起こすことができるかどうか。それがエモーショナルな建築なのかどうかを左右する重要な要素となります。

初めて見たものなのにノスタルジーを感じる。それがもう一つの要素「タイムレス」につながります。新しくつくられたものなのに、それに懐かしさを感じるということは、それはある意味で「はじめから古い」ということであり、またそれゆえに、「時間がたつても古くならない」ということでもあります。

一方でタイムレスという概念には「常に新しい」という意味合いも含まれます。その新しさが人のエモーションを刺激することも当然あります。

パリやニューヨークで私が見た100年以上前に建てられた建築物の多くは、新築時にも十分に素晴らしかったはずだし、現在でも本当にかっこよく感じられる、そんな建物でした。そのような不動産を日本でつくっていくことは、決して不可能ではない。そう私は信じています。

私たちにできることは、ある意味で「時間」と「空間」をアレンジしていくことです。ある特定の時代にあった様式があって、ある場所で生まれた様式がある。それらの様式の中から、洗練されていてエモーショナルでタイムレスな要素を見極め、それを私たちの奥深くにある日本的感覚で組み合わせていく。そこに新しい、日本的アイデンティティをもった様式が生まれるのではないかと私は思うのです。

服飾の領域で見ると、シャネルというブランドは、まさに時間と空間をアレンジしたスタイルを持っているように感じられます。ココ・シャネルは女性のファッションに革命を起こしたと言われますが、それは女性の洋服から過度な装飾性を大胆に削ぎ取ったからです。

シャネルのスタイルを一言で言えばアールデコということになりますが、しかし、シャネルのスーツを見ると、形自体はアールデコでも、そこに絶妙なノスタルジーがあったりします。また、デザインによっては非常に新しい感じもします。つまり、基調となる様式を持ちながら、そこに時間や空間を超えたさまざまな要素が織り込まれているということです。

建築の領域に置いても、これまでの歴史の中でさまざまな様式が生み出されてきました。西洋では、ギリシャ、ビザンチン、ペルシア、ロマネスク、ゴシック、ルネサンス、バロック、オスマン、アールヌーボー、アールデコ、モダニズム、ポストモダニズム──。日本においては、法隆寺や薬師寺のような古代の寺院建築に始まり、鎌倉時代の中世建築、室町以降の城郭、茶室、書院造、数寄屋造、武家屋敷、町屋建築、明治に入ってからの西洋風建築──。それら過去の様式から「洗練」「エモーショナル」「タイムレス」という視点で優れた要素を抽出しながら組み合わせていく中で、新しい日本独自の様式が生まれると私は考えています。

私は決して、アート作品を生み出そうとしているわけではありません。アートとは、私の解釈では、その時代の思想や空気を鋭敏に捉えて表現したものです。いわばエッジの効いた問題提起がアートであって、それに接した人に新しい感覚やものの見方を提供する役割がアートにはあると思います。

そこに結果的に普遍性が生まれる場合もあるし、そうではない場合もあります。そのアートに強力な普遍性があれば、それは人類の資産としての残ることになるでしょう。しかし、そうはならない可能性も高い。だからアートとは、一種の賭けなのです。

私はそのような賭けをするつもりはありません。私がやりたいことは、また日本の不動産業界に求められていることは、100年後もその価値が持続すると確かに思える建物をつくることであって、アバンギャルドで人々に強烈な印象を与えはするけれど5年後に見向きもされなくなるかもしれない、そんな建物をつくることではありません。

そう考えれば、私が目指す不動産とは、工芸品に近いと言えると思います。明確なコンセプトやデザインがあって、それを実現するレベルの高いクラフトマンシップがあって、美しく、しかもそれを利用する人が長く使い続けられるものが工芸品です。優れた工芸品とは、常に「用と美」つまり、実用性と美しさとが融合したものです。

優れた工芸品としての不動産とは、どうあるべきか。それもまた、私にとって極めて重要な問いなのです。

建築のコストもまた、日本の不動産の新しい様式を生み出すにあたって避けては通れない問題です。現代の日本に残る美しい建物の多くは、公共のプロジェクトであったり、先に挙げた朝香宮などのように、皇族や大資本家などによって建てられたものであったりします。潤沢な資金を背景に、お金も時間も惜しむことなくかけることができたわけです。

現在の日本の一般の住居で、それと同じことができるはずはない。そんな考え方もあるでしょう。しかし、私はそうは思いません。ヒントは、商業系建築と住居系建築とのギャップにあります。

商業系物件の仕事をしていつもびっくりするのは、店舗の内装などに大変なお金がかけられていることです。高級ブランドの店舗なら、内装に一坪当たり200万円以上かけるケースも珍しくありません。それに対して、一般的な住居は、いかにコストをかけずに建てるかの勝負になります。建築総費用が一坪当たり50万円でも高いとされているのが住居の市場です。

この差が何に起因しているかは明らかです。商業建築はお金を生み出す。住居は、自宅であればお金を一銭も生み出さない。賃貸に出しても商業施設ほどの収益は生み出さない。だから、商業建築にはお金をかけられるが、住居にはかけられない──。そのような考え方が常識になっているからです。

私が一貫して問題にしているのは、まさしくその常識、「住居はお金を一銭も生み出さない」という常識です。

人々が商業建築にお金をかけるのは、そうやって建てた建物にお金を生み出すことを期待しているからです。ならば、住居もお金を生み出すことができれば、多くの建築費用を費やして、質の高い建物をつくることができるということです。それは可能なのか。

可能である、というのがこの本で私が何度も述べてきたことです。「洗練」「エモーショナル」「タイムレス」の3つの要素を備えた住居は、資産となるばかりでなく、その資産価値は時間がたっても落ちることはありません。壊されることもありません。少なくとも、パリやニューヨークではそれが不動産の真実です。日本にも、もちろんその真実は当てはまります。今の日本の住文化を変えることができるなら。

もちろん、商業系物件と住居では、収益の構造や事業計画のスパンは異なります。商業施設なら、うまくいけば建築時に費やした予算を数年で回収できるでしょう。住居の場合は売却時に、あるいは賃貸であれば月々の家賃収入と売却益によって、建築費用を回収することになります。その回収が完了するのが10年先なのか、20年先なのか、それとも50年先なのかはわかりません。

しかし、たとえ回収までに時間がかかったとしても、「資産価値が確かに残る」という揺るがぬ事実があれば、費用をかけて質の高い住宅をつくることができます。また逆に、質の高い住宅をつくることが資産価値を永続させることにもなります。そのような構造をつくり出せるかどうかによって、日本の不動産文化を刷新できるかどうかが決まるでしょう。

日本の住文化を変えるためには不動産文化を変えることが必要であり、そのためには不動産会社の組織のあり方も根本から改める必要があります。

通常、大手の不動産開発業者、つまりディベロッパーは、設計、建築といったクリエイティブ部門を社内に持っています。しかし、そういったクリエイティブ部門がビジネスの中心を担うことはほとんどありません。社内で圧倒的な力を持っているのは、お金を直接的に生み出す営業部門だからです。クリエイティブ部門とは、言ってみれば、営業部門の社内下請けに過ぎないのです。

営業担当者が重視しているのは、原価をできるだけ抑えて、早く、安くつくることです。金太郎飴のような物件を大量につくっても、それが売れるならまったく問題ではありません。情熱を傾け、手間暇をかけて一つひとつの物件をつくるのは完全な無駄である。そう考える営業担当者が少なくないのです。

この不動産会社の組織構造とそれを指示するトップの意識が、実は日本の住文化の多くの部分を規定してしまっていると私は考えています。営業主導で物件開発が進み、実際に物件をつくるクリエイターたちは、営業の顔色をうかがい、できるだけ時間とお金をかけずにそこそこのものをつくろうとする。そのようなビジネスの仕組みが優れた文化を生み出すはずはありません。

重要なのは、圧倒的に質の高いものをつくり、なおかつそれによって確実に収益を上げることです。クオリティと収益性が不可分のものとなるようなビジネスモデルをつくることです。そして、設計や建築部門の人たちが、自分たちの努力が収益性に結びついているという確かな手ごたえと誇りを得ることです。

不動産会社の営業担当者の多くは、自分が担当する物件を「俺の物件」だと思っています。プロデュースする権利が自分だけにある物件だと思っています。しかし、彼らにものづくりに必要なノウハウや知見はないから、結局、物件を囲い込んだ挙句に、金太郎飴のような何の個性もない姿で世に出してしまうわけです。そのような構図のなれの果てが、現在の日本の住文化というわけです。

不動産会社の中のいろいろな部門が対等な関係となって、クオリティと収益性が両立するモデルをつくること。その先にあるビジョンは、業種や会社の枠を超えて志を一にするメンバーが集う一種のアソシエーションをつくることです。

日本の住文化を変えるという壮大な目標は、一企業だけで達成できるものではありません。設計者、デザイナー、建築家、アーティスト、職人、建材のサプライヤー、場合によっては行政の担当者や政治家──。そういった人たちとプロフェッショナルの集団をつくり、一つのムーブメントとしていくことが、目標達成のためには絶対に必要であると思います。

そのアソシエーションの中心となるのは、ディベロッパーでなければなりません。仕事をゼロからつくり出し、アソシエーションの仲間たちに仕事の場を提供できるのはディベロッパーだけだからです。ディベロッパーである私たちモリオ自身が主導してアソシエーションをつくり、そこに集まった仲間たちの思いを束ね、イノベーションを起こしていく。これが私のビジョンです。

異なるプレーヤーを結びつけるのは、仕事への情熱であり志です。設計者やデザイナーや職人の多くは、クオリティもアイデアも熟練の技も求められない仕事を、ぎりぎりのコストの中で進めることが常態になっています。にもかかわらず、仕様や仕上がりの基準や納期は絶対に守らなければならない。そのような業界のあり方に、フラストレーションを募らせている人たちは少なくありません。

それに対して、「コストや時間をある程度かけてもいいから、とにかくいいものをつくってほしい」という発注が来れば、プロとしての力を存分に発揮することができるし、何より仕事が楽しくなるに違いありません。それによって、モチベーションが高まり、建物のクオリティが高まり、資産価値が高まり、十分な収益性が生まれる。そのようなスパイラルができれば、日本の住文化は大きく変わっていくでしょう。

モリオは、本物を求めるあまり現状に不満を抱える真摯な探求者の受け皿になります。情熱と技術を持て余しているプロフェッショナルの方は、ぜひわれわれのもとに参集してください。

住文化とは、いわば日本文化全体のインフラです。住文化という基盤の上に、いろいろな文化が育ち、それが総体としての日本文化を豊かにしていく。そう私は考えています。

例えば、現在の日本では、アートはアーティストやアートの専門家のものです。アートの世界と普通の人々の日常生活は分断されてしまっています。しかし、欧米の多くの国では、アートは人々の生活の一部であり、住文化とはっきり結びついています。

高い絵をみんなが購入しているという意味ではありません。ちょっとした絵や写真で家の壁をデコレートする。それがないと家が完成しない。そういう意味での日常です。暮らしの文化の中に美が当たり前のものとして包含されているということです。

美しいものを自分たちの暮らしの一部とする。それは明らかに一つの文化であると思います。そのような文化的基盤ができれば、そこで生きる人たちは自然に成熟してくことになります。江戸の町に生きた人たちの洗練は、江戸という町が持っていた文化の力が生み出したものです。

美しく、細部まで意識の行き届いた住居に住み、歩くだけで気持ちが落ち着くような街で育った子供と、美しさというものにまったく無頓着な環境に生きた子供がそれぞれ将来どのように育っていくか。その違いは明らかだと思います。美に対する意識が満ち溢れた環境で育った子供は、その美意識を自分の中に育て、大人になれば美を自ら生み出すことになるでしょう。文化と人との関係とはそういうものです。文化は人がつくり出すものですが、その文化が人を育てていくことにもなるのです。

人を育て、人を豊かにし、人を幸せにする。その文化のインフラとなるのが不動産である。それが私の確信です。

私たちモリオは、ビジネスのプレーヤーという意味では、いちディベロッパーに過ぎません。しかし、多くの大手ディベロッパーと異なるのは、自社が儲けること以上に、「世のため人のため」、つまり公共性を重視している点です。

いち企業である私たちが利益を上げることは、活動を続けていくための必須条件であることは言うまでもありませんが、それが私たちの目的の核ではありません。不動産業界に関わっている人たちが、自分たちのプロフェッショナリズムを十全に発揮することができて、極めてクオリティの高い建物が生まれ、そこに住む人たちの日々の生活が豊かになり、後年になってそれを売る際には十分な売却益が得られる。そういう不動産が日本全国に増えていって、日本の住文化の質が高まり、不動産全体の価値が上がり、それが日本経済を底上げする──。そこまでのビジョンを私たちは持っています。

建物だけではありません。街、景観、さらには都市までを生まれ変わらせることができたらどんなにいいでしょう。「不動産のイノベーション」というビジョンは、そこまでを含むものです。不動産のイノベーションによって変わるのは、日本の風景そのものなのです。私たちがパリやニューヨークに街並みそのものを楽しみに出かけるように、日本の都市の風景が変われば、日本の都市を楽しむために外国から人がたくさんやってくるでしょう。そうなれば、製品やサービスだけでなく、風景で外貨を稼げるようになるのです。

そういったビジョンを実現するための「旗」を立てることが自分の役割であると私は考えています。すでに、その旗のもとに参集してくれている人たちもいます。私とモリオが掲げるビジョンに魅力を感じ、「ぜひ一緒にやりたい」と言ってくれている人たちがいます。アソシエーションが実現すれば、そこからムーブメントが生まれます。いったんその流れができれば、もう誰にもその勢いは止められないはずです。

なぜならば、われわれが描く未来の姿と、その実現にむけた変革のグランドデザインは、圧倒的な説得力を持っているからです。たとえこれまでのビジネスモデルに固執して、既得権益を失いたくないと抵抗しようとも資産として生き続ける不動産と、美しい風景を本心から望まない人はいません。結論はもう出ているのです。

不動産イノベーションが実現すれば、戦後一貫して続いてきた「新築神話」と「住宅30年限界説」から日本の人々は解き放たれ、不動産は100年以上にわたって価値が保たれる本物の資産になるでしょう。

一度建てた家が「一生住み続けられる家」になれば、住宅ローンを払った後は住居費の負担はほとんどなくなり、その分、可処分所得が増えます。賃貸すれば、家賃収入が年金代わりになります。売却すれば、莫大な現金が手元に残ります。それだけではありません。その建物は、子、孫にまで受け継がれる財産にもなるのです。

つまり、不動産が資産になるということは、人々が経済的に現在よりも圧倒的に豊かになるということであり、不動産イノベーションを起こすことは、どんな経済政策よりも、骨太で本質的なソリューションになりうるということです。

イギリス人は、日本人などに比べると、あまり貯金をしない国民であると言われています。なぜなら、持ち家が貯金代わりになると考えているからです。不動産の価格は物件が古くなるほど上がっていくので、購入した時よりも必ずと言っていいほど高く売れる。これを「貯金」と見なすのです。現在の日本からは考えられないことですが、不動産イノベーションが起これば、日本でもこのようなことが当たり前になるでしょう。

住居の建て替えが必要なくなれば、欧米のように内装やインテリアにもっとお金をかけることができるようになります。結果、日常生活の中にアートが普通にあるような洗練されたライフスタイルが実現し、人々の美的感覚もより豊かになっていくでしょう。

個人の経済レベルや文化レベルが上がるだけではありません。個々の不動産に「美」という重要な要素が加われば、都市の美観も当然向上します。現在の日本の雑多で猥雑な街並みが美しい建物の集合体になり、街の風景が美しく変わるのです。そうなれば、日本人が美しい街並みを見るために欧米各国を訪れるように、日本にも「街を見る」という観光が生まれるでしょう。

建物や街並みという「ハード」が、さまざまな魅力的なコンテンツという「ソフト」が掛け合わされることで、何倍もの価値を生みます。日本のコンテンツには、世界でもトップクラスの魅力があります。食、アニメ、ゲーム、ファッション、四季、自然、おもてなし、治安──。それらの日本が世界に誇るべきコンテンツに、「街並み」が新たに加わるわけです。それによって、日本という国の観光価値が向上し、観光による収益が増大することになります。

パリ、ローマ、ロンドンといった街は、建物を壊さず、街の景観を何百年にもわたって守り続けてきました。それによって、現在に至るまで高い収益を上げ続けています。この収益性は今後も継続していくでしょう。永続的に高い収益を稼ぎ続ける街並みは、経済効果が高く効率的な社会の真の資産なのです。今後の日本の都市開発における本質的な課題は、パリやローマやロンドンのように、「永遠に稼ぎ続ける街をつくる」ことであると言っていいでしょう。

ニューヨークやパリ、ロンドンの不動産を購入することは、世界中のセレブリティにとって、一種のステイタスシンボルになっています。日本の不動産の価値が向上し、グローバルな不動産マーケットでプレミアムなポジションを得ることができれば、世界のセレブリティがニューヨークやパリやロンドンと同じ土俵で日本の不動産物件を比較検討するようになるでしょう。そうなれば、日本の不動産の価値は跳ね上がることになります。

現在、マンハッタンと東京都心部の不動産価格には大きな開きがあります。マンションで見ると、この原稿を書いている2017年の年初時点において日本で一番高い価格で販売されているのは「元麻布パークハウス」で、区分価格が7億5000万円です。一方、マンハッタンには、30億円から100億円の区分物件がいくらでもあります。

重要なのは、その価格帯の中に築100年以上の物件がたくさんあるということです。元麻布パークハウスは築10年弱です。日本で築40年以上の物件を検索すると、「赤坂アーバンライフ」の2億5000万円が最高値です。築100年を超す物件がないので正確には比較しようがありませんが、マンハッタンと東京の不動産価格には、先進国と発展途上国くらいの差であると言っていいでしょう。

グローバル化によって、人、もの、金がボーダーレスに行き来するようになり、商品やサービスの価値が世界共通のマーケットの中で公平にジャッジされるようになっている現代において、日本の不動産は、その国際競争から取り残されてガラパゴス化している。この事実を、日本の人々はもっと重く受け止めるべきであると思います。

日本はもともと、世界的に見ても非常に魅力的な自然と美しい四季を持つ国です。その日本を、特徴も魅力もない金太郎飴のような街が点在する国にしてしまった歴代の政治家やディベロッパーの責任は非常に重いと私は思います。今こそ、新しいビジョンを提示し、日本が本来持っているポテンシャルを発揮するための取り組みを始めるべきです。このままでは、日本は「不動産後進国」の暗い道をまっしぐらに歩み続けることになります。

不動産イノベーションはまた、日本の都市部への異常な人口集中を是正することにもなります。

海外の先進国と比べても、東京を中心とする首都圏への人口集中は度を越しています。しかし、首都圏都市部の不動産価格が高騰すれば、物件を購入することが難しくなり、多くの人が郊外や地方に住まいを求めるようになるでしょう。結果、人口が分散していくことになるでしょう。

それは決して「勝ち組」と「負け組」を生み出すということではありません。経済力、価値観、ライフスタイル、嗜好性などに応じて、住むところを決められるようになるということです。都心でマンションを購入することが幸福の指標ではありません。お金があって、都市が好きならそうすればいいというだけのことです。住宅に費やせるお金がそれほどなく、かつ自然が好きなら、地方に住めばいいのです。先に紹介したフランスのサンリスのように、都会から離れた美しい村で過ごすことも幸福の一つの形です。

地方では、空き物件が年々増え続け、コミュニティが急速に劣化しています。どの自治体も地方活性化をスローガンにしていますが、地方を活性化させるほぼ唯一と言っていいソリューションは、「人口が増えること」です。そのためには、「地方に住みたい」と考える人が増えなればなりません。「一生ここで暮らしてもいい」と思える街並みが日本中になければなりません。だから、不動産イノベーションは地方においても必須なのです。

海外には、地方の価値を高める、という点で究極というべき取り組みをしている人物がいます。カシミアニットで有名なイタリアのファッションブランド「ブルネロ・クチネリ」の創業者であるブルネロ・クチネリ氏です。彼は、まさに「美」という視点によって、地方の小さな村の経済的価値、文化的価値を大きく高めた人です。

彼は、自分のブランドを立ち上げたあと、妻の生まれ故郷であるウンブリア地方のソロメオという小さな村に移住し、14世紀に建てられた古城を買い取り、それをリノベーションしてブルネロ・クチネリの本社としました。それだけではなく、村にあった工場を買い取って生まれ変わらせ、教会も修復し、図書館、アートフォーラムなどを建設し、ソロメオというさびれた村をファッションと文化と芸術の拠点としました。さらに、アートフォーラムの建築に携わった職人の技術を守ろうと、クラフトマンを育成するための「ソロメオ学校」も立ち上げたのです。

彼の理念と行動に、私は心から敬服しています。不動産イノベーションのお手本のような人物。そう言っていいと思います。

それぞれの地方が、それぞれに工夫を凝らし、その土地のアイデンティティを体現した美しい街をつくり、そこを気に入って根を下ろす人たちが増える──。その前提となるのが不動産イノベーションです。

テクノロジーの進化や交通網の発達で、都市部と地方の利便性という点での格差は以前ほどなくなっています。地方にいても、あるいは離島にいても、常に最新の情報を入手できます。都市部に住まないとできない仕事は、以前と比べて非常に少なくなっています。

バブル時代にも、郊外や地方の開発は盛んでした。しかし、あの時代にはまだ、中央至上主義、都市至上主義が色濃くありました。都市部に住めないのは負け組という価値観がありました。不動産イノベーションは、その価値観から人々を解放します。

日本中に、美しく、何十年も何百年も住み続けられる物件が増えれば、都市にも郊外にも地方にも、その場所ならではの美しい街並みが生まれ、その土地ならではの生活のスタイルが生まれ、そこに住む人たちは自分が住む場所に心から誇りと愛着を持てるようになるでしょう。不動産イノベーションは、日本の経済力を上げるだけでなく、人口集中、地方の衰退と過疎化、空き家問題などをまとめて解決することのできる最強のソリューションなのです。

安倍晋三首相はかつて、日本を「美しい国」にすると宣言しました。そのビジョンを実現するためには、不動産イノベーションが絶対に必要です。不動産イノベーションによって美しい建物が生まれ、その結果として美しい都市が生まれる。その都市は世界中の羨望の対象となり、称賛の的となるでしょう。そうして日本人は、自分の国に愛着と誇りを持ち、日本人としてのアイデンティをより強く意識するようになるでしょう。その結果、日本は、経済だけではなく文化的に世界にも堂々と胸を張れる本当の意味で「美しい国」になるでしょう。

もちろん、それほど簡単なことでないことは覚悟しています。そのビジョンを実現するためには、不屈のスピリットが求められるはずです。実現を目指す過程では、大変な緊張を強いられる戦いが続くでしょう。しかし、私はそれを恐れてはいません。むしろ、その過程を楽しみたいと思っています。

勢いに任せ、拙速にものごとを進めることは避けなければなりません。しっかりと地に足をつけ、私たちが掲げる理念を共有してくれる仲間を一人ひとり増やしていき、盤石のチームをつくり、その総力によって成果を一つひとつ挙げていく。そんなふうに事業を進めていきたいと思います。

もちろんスピードも大切です。歴史を紐解けば、ごく短い間に成し遂げられた変革は数え切れません。パラダイムシフトと呼ぶにふさわしい大変革は、そうしたものなのかもしれません。みんなが「これが勝ち馬だ」と思えば、雪崩を打ってそちらにシフトし、従来の価値観や常識は忘れ去られます。

その光景をこの目で見届けるために、自分の命を燃やし尽くしてでも、日本の不動産文化を変え、住文化を変えるというビジョンを私は実現していきます。そしてその思いを一人でも多くの仲間と共有したいのです。

その夢を実現する第一歩として、この本を書くことを決めました。この本を読んで共感していただけたなら、日本の不動産にイノベーションを起こすために、私たちと一緒に行動を起こしてください。不動産業界に関わる方であれば自らの事業を通じて、美しい家、美しい街、美しい国をつくる努力をしてください。

私たちは今、それを実際に形にするための知識と経験を死にものぐるいで自分たちのものにしようとしているところです。私たちに足りない実績、資本力、人材などを持っているなら、どうぞ力を貸してください。その代わり、私たちも一切の出し惜しみはしません。力を結集して、日本の不動産の新しい時代を拓いていきましょう。

この本を読んで、「大した実績もないのに何を大きなことを言っているんだ」と思われた方もいるはずです。もしかしたら、こちらのほうが多いかもしれません。でも、本を書いたり発言したりして一番つらいのは何の反応もないことなので、そういう声もありがたく受けとめます。フラットアイアンビルの設計者ダニエル・バーナムは、次のような言葉を残しています。

日本の不動産にイノベーションを起こすという私の計画は、大きさという点ではバーナムの「シカゴ・プラン」に引けを取らないと自負しています。笑われたり、「できっこない」と断じられることは私たちの成長の糧であり、何ら心をくじくものではありません。「バカ者」の顔を一度見てやろうという方は、ぜひ私たちに会いに来てください。じっくり話をする機会をいただければ、それほどうれしいことはありません。

みなさんのアクションを心からお待ちしています。